[책 리뷰] 선대인 미친 부동산을 말하다_선대인_웅진지식하우스

장르 : 부동산 / 출판사 : 웅진지식하우스/ 저자 : 선대인/ 출판일 : 2013년 11월 27일 / 페이지 : 299 / 시작일 : 2023년 01월 01일 / 완료일 : 2023년 01월 07일

책을 읽게 된 동기

월급쟁이 부자들 추천 도서이기도 하며, 현재 지금의 부동산 하락장에 딱 맞는 책이라는 생각이 들어서 읽게 되었습니다.

책의 주제

2014년도에 부동산 하락장이 오게 된 이유 및 하락장에서 우리들이 해야 할 일이 무엇인지에 대해서 저자가 설명해 주고 있으며, 부동산의 전체적인 흐름이 어떻게 흘러가는지에 대해서 설명하고 있습니다. 지금과 같은 부동산 하락장에는 꼭 읽어봐야 할 책이라는 생각이 들었습니다.

책의 내용

프롤로그 - 앞으로 어떻게 바뀔 것인가

첫째, 혼란스럽게 느껴지는 부동산시장의 현실을 이해해야 한다.

둘째, 정부나 언론을 맹신하면 위기가 닥칠 수 있음을 알아야 한다.

셋째, 앞으로 부동산시장이 어떻게 전개될지 가능해야 한다.

넷째, 주택문제와 관련해 내가 어떻게 해야 할지, 그리고 공동체로서 우리가 어떻게 해야 할지 판단해야 한다.

 

1. 두 개의 거대한 전환기가 시작되다

24p 주택가격은 일반가계의 소득 수준에 비해 너무 높은데, 더 이상 빚을 내 집을 살 수요자들도 거의 고갈되었기 때문이다.

29p 취득세 감면을 해주면 일시적으로 거래가 늘었다가 해당 기간이 끝나면 거래절벽이 되풀이되고 있다.

29p 2009년 2011년처럼 대규모 부양책이나 취득세 감면 및 양도세 중과 유예 등 세제 혜택이 쏟아질 때는 거래가 조금 늘다가 약발이 다하면 다시 가라앉는 상황이 되풀이되고 있다.

39p 부양책 - 기준금리가 단기간에 떨어졌고, 막대한 공적자금이 은행권에 투입되었다. 재건축 규제가 완화되고 수도권 분양권 전매제한 제도 폐지되었으며, 각종 세제 혜택도 동원되었다. DTI 규제도 해제했다.

47p~48p

정부 대응 방안

첫 번째, 주택시장 정상화 -> 전세수요의 매매 전환 유도

두 번째, 전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대

세 번째, 급격한 월세 전환으로 서민 중산층 주거비 부담으로 급증하지 않도록 월세 세입자 지원

네 번째, 가을 이사철 임차인 애로 해소 집중 지원 등의 대책을 순서대로 제시했다.

58p 부동산 거품이 점진적으로 빠진다는 것은 두 가지 조건을 충족해야 한다. 

한 가지는 부동산가격이 점진적으로 하락해야 한다는 것이다.

한 가지는 부동산 거품을 떠받쳐온 레버리지(부채를 끌어들여 이를 지렛대로 삼아 투자수익률을 높이는 것)가 해소되어야 한다.

59p 부동산 가격이 하락하면 부채도 줄어드는 것이 정상이다.

61p 더 많은 가계부채가 늘어났다는 것은 심각한 문제다. 집을 살여력이 안 되는 사람들에게 억지로 빚을 내 집을 사게 만들었다는 뜻이기 때문이다.

61p 취득세 감면과 생애 최초 주택구입자에 대한 대출 규제 완화 등을 주요 내용으로 하는 4.1 부동산대책을 내놓았다.

62p 부동산 대세하락기에 접어든 2008년 이후 가계부채가 늘어난 이유는 크게 두 가지로 볼 수 있다. 첫째, 정상적으로 빚을 내 집을 살 수 없는 소득 여력이 적은 사람들에게 정부가 무리하게 빚을 내 집을 사도록 부추겼기 때문이다. 

둘째, 고환율-저금리에 따른 고물가와 재벌 편중경제 심화로 가계소득이 늘지 않아 가계들이 빚을 내 생활하도록 만들었기 때문이다.

65p 세입자가 의해 전제금반환 청구소송이 제기되어 주택이 경매에 넘어가는 사례가 속출할 수 있다. 그만큼 집값의 추가하락으로 이어질 가능성이 높다.

 

2. 한국 부동산의  또 다른 핵, 전세

90p 아파트 규모별 전세가 상승 추세를 보면, 중소형이 가장 가파른 상승세를 나타내고 있다.

92p 전세 거래는 매년 신학년을 앞둔 2~3월 경에 활발히 일어나며, 8월경 2학기 시작을 앞두고도 전세 거래가 다소 늘어나는 계절성을 띤다.

92p 전세 거래가 100보다 높을수록 거래가 '활발하다'라는 응답 비율이 높고, 100보다 낮을수록 거래가 '한산하다'라는 응답 비율이 높음을 뜻한다.

99p '안전한 전세'부족은 부동산 대세하락기에 매우 큰 파장을 낳는다.

111p 대세상승기 때에는 전세라는 레버리지를 이용하여 집을 사려는 수요로 이동하는 경향이 강하다. 전세를 끼고 집을 사는 사람들이 늘어나는 것이다. 반면 대세하락기에는 주택가격 상승 기대감이 줄면서 자가주택 수요는 줄고 전세수요가 증가하게 된다. 대세하락기 초기에는 매매가가 전세수요가 늘어나 전세가는 상당 기간 오르는 현상을 보일 수 있는 것이다.

116p 전세제도는 부동산 사이클상의 대세하락기와 인구구조 변화에 따른 주택시장 패러다임 변화가 중첩되면서 위축될 가능성이 커지고 있다.

120p 부동산 대세하락기가 지속되면서 20~30년 정도에 걸쳐서 점진적으로 전세가 위축될 것이다.

112p 정부의 전세자금대출이 확대되면 전세가를 계속 끌어올리는 효과를 발휘한다.

124p 주택가격이 본격적으로 하락하면 전세가도 떨어지게 되어 있다.

첫째, 주택가격이 충분히 하락해 예를 들어 5억 원이던 집값이 3억 원으로 하락했다.

둘째, 매매가는 전세가의 기준점이 되는데 주택가격이 본격적으로 하락하면 전세시장의 병목현상이 풀리면서 전세가도 매매가에 연동해 하락하게 된다.

셋째, 정부의 부양책에 기대 빚이 많은 집주인들이 손절매를 하지 않고 부채 조정을 미루기 때문에 '안전한 전세'가 매우 부족한 상태임을 보인다.

 

3. 부동산 빚더미가 경제에 미칠 영향

129p 부동산 거품의 에너지는 결국 부채다.

135p PF대출은 사업자가 시행하고자 하는 부동산사업 그 자체의 수익성을 보고 실시하는 대출이라고 할 수 있다.

시행사와 시공을 맡는 시공자, 즉 건설사가 구분되어 있다.

140p 시대의 변화에 따른 사업 영역의 ㅂ녀화도 필요하다. 친환경 에너지 절감 빌딩, 재생에너지 및 관련 플랜트 사업을 비롯해서 기술력 향상과 신규 사업영역 확대를 통해서 변신하려는 노력이 절실하다.

143p~144p 은행의 수익성 지표에 주목하라. 이자이익은 왜 이렇게 감소하고 있을까. 첫째는 대출이 과거처럼 늘어나지 않는다는 것이다. 부동산 경기 장기 침체에 따라 증가하는 부동산담보대출이 부실화될 가능성이 크다.

두 번째로 경이 악화가 지속되면서 경기 취약 업종의 부실화가 국내 은행의 부실채권비율 상승으로 이어질 가능성이 적지 않다.

147p 부채폭탄 위기관리의 3대 허점

눈덩이처럼 커지는 주택담보대출 만기 도래액

겉보기보다 훨씬 더 위험한 수준인 주택담보인정비율(LTV)

지속적으로 하락하는 경매낙찰가율

154p 부실채권 규모를 중심으로 향후 국내 은행권에 미칠 영향을 시나리오별로 추정해 보자

 

4. 대한민국 부동산을 예측하다.

165p

대세하락기에 나타나는 특성
1) 주택수요 감소로 공급 과잉이 심화된다.
2) 건설업체의 경영위기와 연쇄 부도가 장기화된다.
3) 주택 거래 역시 장기간에 걸친 구조적 침체기에 들어간다.
4) 정부 부양책이나 초저금리의 약발도 듣지 않는다.
5) 뉴타운 재개발사업 및 대규모 개발사업이 장기화되거나 또는 좌초된다.
6) 전세 물량이 줄어든다.
7) 대형 건설업체들의 파격 마케팅과 주택 분쟁이 늘어난다.

 

168p 주택담보대출(신규 대출 기준)의 평균 금리는 2008년 8월 7.6% 수준에서 2013년 8월 현재 정확히 절반 수준인 3.8%로 떨어졌다.

173p~174p 2차 급락의 방아쇠를 당기는 외부 요인은?

2차 급락의 방아쇠를 당기는 외부 요인은 여러 가지가 있을 수 있다. 먼저 삼성전자의 수출 실적에 이상 신호가 발생할 때다. 2013년 상반기 전체 상장사들이 벌어들인 영업이익과 순이익에서 삼성전자를 제외하면 1년 전에 비해 각각 3.5%, 14.9% 감소한 것으로 나타났다.

한국 수축대기업들의 추락이 진행될 가능성이 커진다.

미국의 본격적인 출구전략 지행이다. 출구전략 본격화에 따라 자금이 미국이나 유럽으로 되돌아갈 경우 주가 급락-환율급등-시장금리 급등이라는 3중 악재가 발생할 가능성이 크다.

178p 어느 정도 집값이 떨어지면 거품이 해소될 것으로 추정해 볼 수 있다. 소득추세선과 물가추세선 수준에 비해 얼마나 집값이 부풀려져 있는지를 살펴보는 방법이다.

179p 집값이 빠지는 것으로 끝나지 않는다. 극심한 경기 후퇴와 은행 충격, 그리고 정부 재정적자 및 공공부채 급증 등으로 나타날 가능성이 높다.

181p 인구 구조 변화의 변화는 크게 저출산 고령화 및 인구 감소 (생산가능인구 감소, 주택수요 연령대 인구 감소 포함)라고 할 수 있다.

주택을 구매하는 주 수요층인 30~54세 인구 감소는 주택 수요 감소로 이어져 주택시장이 구조적인 장기 침체에 빠지는 원인이 된다.

182p 한국의 고령화 속도는 일본 보다 더 빨라, 26년 만에 초고령사회로 진입하게 된다.

183p  인구 증가 둔화와 수도권 인구 유입 둔화 흐름은 주택수요 감소와 시한폭탄이다.

185p 부동산업계에서는 인구는 줄어도 가구 수가 계속 증가하기 때문에 주택수요가 늘어나며 부동산가격이 상승할 것이라고 주장한다.

현재 증가하는 가구의 대부분은 저소득 1~2인 가구와 60대 이상 고령가구다.

향후 늘어나는 가구의 연령대를 보면 모두 60대와 70대 이상의 노령가구들이다.

189p 경제 예측 시 인구변화에 주목해야

세계 주요국의 생산가능 인구(20~64세) 대비 나머지 인구의 비율과 실질 부동산가격, 그리고 금융권 총대출액(실질 금액)의 추이를 비교했다.

192p~215p

1. 전세는 사라지고 월세는 증가한다.
집주인들이 보증부월세나 월세로 집을 내놓게 될 가능성이 크다. 급증하는 1인 가구 등을 노린 임대주택사업도 활성화될 것으로 보인다. 특히 아파트분양 위주가 아닌 임대주택사업 중심의 건설업체들이 임대주택 공급을 크게 늘릴 것이다. 유럽의 많은 나라들의 임대수익률은 대략 3~4% 수준이다.

2. 부동산 투자가 아닌 사용 중심으로 
부동산의 가치는 철저히 수익성에 따라 결정될 것이다.

3. 신축주택이냐 노후주택이냐가 가격 결정
집은 자동차처럼 일정 기간 동안 활용하는 내구재로 인식될 것이다.
내구재가 된다는 것은 노후화되어 주거공간으로서의 가치가 떨어질수록 집값도 떨어지게 된다는 것

4. 아파트 시대 저물고 다유형 소량생산 시대로

5. 중대형 수요는 급격히 줄 것이다.

6. 집이 남아도는 시대가 온다.
10년 후에는 만성적인 공급 과잉이 명백해지는 시대가 온다.

7. 거품이 거지면 부동산에도 품질이 중요해진다.
충분한 수익률을 안겨주는 일부 지역의 부동산만 점진적으로 강세를 보일 가능성이 높다.

8. 선분양제가 사라진다.
10년 후쯤에는 이 같은 상황이 크게 달라질 것이다.

9. 자비 리모델링 급증과 공동화되는 수도권 외곽 신도시
수도권 외곽의 2기 신도시 중에는 주택가격이 다른 지역보다 더 빨리 떨어지고, 활성화에 성공하지 못하는 경우가 나올 것으로 예상된다.
60대 이상 노령가구들은 이동의 편리성이나 의료시설 근접성 등의 이유로 서울 도심이나 인근 지격에 거주하려는 경향이 늘어날 전망이다.

10. 대규모 개발사업 추진이 어려워진다.

 

5. 대세하락기, 이렇게 대응하라

222p 부동산이 상승 추세에 있을 때에는 집을 사려는 수요는 많은데 팔려는 사람이 적기 대문에 집을 가진 사람이 칼자루를 쥐게 된다. 부동산가격이 떨어지는 추세일 때에는 집을 사려는 사람이 칼자루를 쥔다.

236p 양적 완화가 끝난다는 것은 시장에 풀어놓은 막대한 통화를 거둬들이는 방향으로 정책을 쓰겠다는 것인데, 이는 자연스럽게 글로벌 금리의 승승으로 이어진다.

244p 전세가가 치솟는 국면인데 이는 부동산 거품이 꺼지는 초기 단계에서 나타나는 과도기적 현상이다.

251p 전세보증금, 어떻게 하면 안전하게 지킬까?

첫째, 전세계약을 할 때 등기부등본을 확인해 근저당 금액과 보증금 합산액이 해당 지역 경매 낙찰가율보다 낮은지 따져보아야 한다. 반드시 전세로 들어가려는 지역의 낙찰가율을 확인해야 한다. 세입자들도 최대한 집값의 60% 정도 이내에서 전세를 사는 게 바람직하다는 뜻이다.

둘째, 전세보증보험 가입을 고려해볼 수 있다.

셋째, 기본 중의 기본이지만 확정일자를 반드시 받아야 한다.

넷째, 월세나 반전세를 선택하는 것도 고려해볼 수 있다.

254p 부동산 대세하락기에 가져야 할 10가지 자세

1. 무주택자라면 조급해하지 마라

2. 집으로 돈 버는 시기는 지났다. 모험적 투자는 하지 마라
돈을 벌기 전에 우선 돈을 지키는 법을 알아야 한다. 그 기본은 투자를 해서는 안 되는 시기에 투자를 하지 않는 것이다.

3. 전세 대신 집 사라는 '토끼몰이'에 당하지 마라.

4. 가계부채가 일정하게 해소된 뒤 움직여라.
집을 사고 싶은 경우가 있다. 그런 경우 한 가지만은 당부하고 싶다. 가계부채 문제가 해소된 것을 확인한 뒤 움직이라.

5. 환금 가능성을 철저히 따져야 한다.
대세하락기에 주택 등 부동산을 구매하려고 할 때는 환금 가능성을 철저히 따져야 한다.

6. 사회경제적 변화를 반드시 이해하라.

7. 내 부동산, 정기적으로 평가하고 보유 여부 결정하라.

8. 시세 착시현상에서 벗어나라

9. 집값 상승기 때의 상식을 버려라.

10. 지방 거주자들은 수도권의 흐름을 주시하라.

263p 집 과련 언제 사야 하나?
전 세계적인 사례를 봐도 부동산 거품이 꺼진 뒤에는 가계부채가 일정 정도 줄어든 다음에야 다시 부동산경기 본격적인 회복 조짐을 보인다.
은행 빚을 크게 지지 않고 그동안 모은 돈으로 크게 무리하지 않고 집을 살 수 있다고 느낄 때가 올 것이다. 그때가 바로 집을 사도 괜찮을 때다.

268p 일본이 장기 침체에 빠진 것은 거품 붕괴 후 부실 구조조정을 지연시킨 탓이 훨씬 더 크다.

269p 스웨덴은 부동산 거품이 꺼지자 신속하게 부실채권 정리에 나섰다.

270p~271p 스웨덴의 대응은 일본과 크게 세 가지 측면에서 달랐다. 첫째, 신속하게 부실채권을 정리함으로써 시장 불안을 조기에 진압했다. 둘째, 추가적인 거품을 일으킬 수 있는 각종 명목의 부양책은 최대한 자제했다. 섯째, 실패한 부동산투자에 대해 보상하지 않는 것은 물론 문제를 일으킨 주체가 명확하게 페널티를 받도록 하였다. 

275p 부실 부동산에 대한 정리 신호를 주어야
첫째, 더 이상 하우스푸어를 양산하지 않기 위해 필요하다. 둘째, 이미 하우스푸어로 전락한 많은 가계들이 미련을 버리고 스스로 손절매를 하도록 유도하기 위해 필요하다.

인상 깊은 구절

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책을 읽고 난 후의 생각이나 느낌

현재 부동산의 하락이 심화되고 있는 시점으로 정부에서 이런저런 대응책을 발표하고 있는데 지금이라도 이 책을 읽었다는 것이 다행이라는 생각이 들 정도로 현재의 흐름과 너무나 잘 맞고 있으며, 설명을 잘해주고 있습니다.

다만 14년도와의 약간의 차이라면 현재는 고금리이고 14년도는 저금리라는 것이 다르다는 점인데... 과연 14년도 내가 이 책을 읽었다면 내가 부동산 투자를 했을까의 고민이 들었습니다. 부동산의 상승기를 겪어보고 하락기를 겪는 이 시점에 내가 무엇을 해야 하고 어떤 흐름을 읽어야 할지 알게 해주는 책이라서 지금 꼭 읽어야 한다는 생각이 들었습니다.