[책 리뷰] 구만수 박사 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법/구만수/한국경제신문

장르 : 재테크/ 출판사 : 한국경제신문/ 저자 : 구만수/ 출판일 : 2017년 10월 17일 / 페이지 : 245 / 시작일 : 2022년 06월 07일 / 완료일 : 2022년 06월 11일

책을 읽게 된 동기

월급쟁이 부자들 추천도서

책의 주제

전체적으로 부동산 시장에 대해서 대응하는 방법에 대해서 알려주는 내용입니다. 어떤 지역을 사야 한다. 어떤 지역이 괜찮은 지역이다와 같은 지역 분석이 아닌 현재 정부 정책의 흐름이 어떻게 되고 있고 이런 흐름은 그동안에도 지속적으로 되고 있었기 때문에 이런 환경에서 투자를 위해서는 어떻게 대응을 할 수 있는지에 대해서 설명하고 있습니다. 부동산 투자에 기초 도서라고 해도 무리가 없을 것 같습니다. 다만 책의 출판 연도가 17년도라서 정책이 박근혜 정부 내용으로 멈춰있지만 정책 내용은 지금이나 그때나 크게 다르지 않기 때문에 읽는 데는 무리가 없습니다.

책의 내용

Part1. 파도는 바다를 삼킬 수 없다.

24p 부동산 정책, 국내외 경제 상황, 인간의 심리, 수요와 공급등 상황에 따라서 부동산 시장은 활황과 조정을 반복하면서 저점과 고정음 지속해서 높여간다는 사실이다.

26p 보유기간에 발생하는 침체기간에 견딜 수만 있었다면 결론적으로 자신이 투자한 금액 이상으로 회수할 수 있다는 결론에 이른다.

Part2. 바람이 파도를 만든다.

1장 부동산 정책

KeyWord : 대응, 정책, 규제

67p 정부 정책을 무시한 투자 행동은 대가를 톡톡히 치르게 된다.

67p 우리가 공부해야 할 시점은 정부 정책으로 부동산 시장이 침체될 때 어떻게 대응해야 하는 가다.

70p 정부에서 부종산 시장을 부양하거나 규제를 가할 때 항상 분양권부터 건드린다는 것이다. 분양하려 한다면 분양권 전매를 허용하고 규제하려고 하면 분양권 전매를 금지한다. 

71p 부동산 시장 정책의 규제와 완화는 끊임없이 반복되리라 본다.

74p 핵심 내용은 정부에서 부동산 규제를 완화하면 부동산 시장 가격은 상승할 가능성이 크고 반대로 부동산 규제를 강화하면서 부동산 시장 가격은 조정받을 확률이 높다.

76p 부동산 투자는 예측의 영역이 아니라 대응의 영역이다.

2장 국내외 경제 상황

KeyWord : 통화량

78p 거시경제는 국민의 소득을, 미시경제는 개별 시장에서의 가격이 결정되는 것에 대해서 다룬다고 생각하면 이해하기 쉽다.

81p 자신의 현금성 자산이 휘발되는 것을 막기 위한 능동적 경제활동이 쿠자라고 필자는 강력하게 주장한다.

119p 통화량 증가 요인에 관한 내용이 지속적으로 눈에 띈다면 앞으로 시중에 통화량이 증가할 것이라는 추론이 가능하고 통화량이 늘어난 만큼 가치는 하락하고 반대로 실물자산인 부동산 가격은 올라갈 가능성이 높으므로 부동산 투자에 관심을 기울이는 계기가 돼야 할 것이다.

120p  통화량 감소요인이 정부기관의 보도자료나 언론 기사에서 자주 보일 때는 향후 실물 자산시장의 조정이 올 수도 있겠다는 생각을 갖기 바란다. 언제난 시장의 흐름을 예의 주시해야 한다.

3장 인간의 심리

KeyWord : 입지, 모르면 사지 말자

127p 투자 격언에 부동산 투자 물건의 선태 조건의 첫째는 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라는 말이 있다.

135p 모르면 사지 말자.

145p 일본 버블은 일본 정부의 저금리와 자금 대출로 인한 풍부한 유동성 그리고 전 세계 투기자본의 일본 유입에 따른 종이화폐의 대량 증가가 근본 원인이다.

148p 인간의 심리는 자신이 갖고 있는 생각이나 신념을 확인하고 그 방향으로 나아가려고 하는 경향이 있다. 쉽게 말해서 자신이 보고 싶은 것만 보고 듣고 싶은 것만 듣는다는 뜻인데 이것을 확증편향이라 한다.

150p 시장 상황에 대해서 합리적인 의심을 해야 한다는 것이다. 관성과 타성에 젖어 군중심리에 동화돼 영혼 없이 움직인다면 결국 남는 것은 파산뿐이다.

153p 군중심리에 이끌려 다니지 말고 시장을 냉정하게 보고 자신만의 투자 철학을 갖도록 공부하고 노력해야 한다.

4장 수요와 공급

KeyWord : 수요와 공급, 동요

157p 전국 부동산과 지역 부동산 시장은 같이 또 개별적으로 움직인다. 

157p 성공적인 투자를 위해서는 전국 부동산 시장 흐름과 함께 개별시장의 움직임도 읽어내는 능력을 갖춰야만 한다.

158p 투자자 입장에서 투자하고 싶은 지역의 다른 조건이 긍정적이라 하더라도 향후 입주물량이 적체돼있다면 투자를 실행해서는 안된다. 반대로 입주물량이 적거나 부족한 지역이라면 수요공급 법칙에 의한 주택의 희소성으로 투자 수익을 기대해볼 수 있을 것이다.

Part3 파도를 타고 노를 젓는다.

207p 정부에서 규제를 완화하고 부동산 시장에 우호적인 상황에서는 공격적인 투자가 괜찮겠지만 정부에서 규제의 칼을 내리칠 때는 잠시 경계하고 자신의 재정 능력을 고려한 보수적인 투자가 필요하다.

212p 기왕에 투자한다면 시장의 흐름과 가치 있는 물건을 선택할 수 있는 능력을 평소에 공부해둬야 한다. 아울러 상승장에서만 공부하는 것이 아니라 조정장이나 하락장에서도 공부하는 습관이 반드시 필요하다.

212p 좋은 물건은 조정장이나 하락장에서도 가격이 떨어지지 않고 잘 버틴다.

214p 부동산 시장을 읽는 법을 배우기 위해서는 전체 시장의 수요와 공급도 봐야 하지만 지역별로 수요와 공급이 어떻게 움직이는 지도 체크해야 한다.

216p 성공 투자를 위해서는 다른 사람의 의견을 듣고 자신의 시각을 조정하는 태도가 반드시 필요하다.

217p 부동산 시장분석기법

첫째는 정부 정책과 맞서면 안 된다. 정부 정책에 순응하지 않고 맞서는 사람은 투자 손실이라는 수업료를 톡톡히 치러야 한다.

둘째는 경제 공부를 하라는 것이다. 국내 금리와 통화량, 소비자물가 추이는 항상 관심을 둬야 한다. 돈이란 무엇인가에 대한 확실한 철학이 머릿속에 탑재가 돼야 하며 돈과 종이화폐의 구분을 명확하게 할 줄 알고 당신이 보유하고 있는 종이 화폐에 대한 미련을 버려야 한다.

섯째는 심리적으로 동요하지 말라는 것이다.

넷째는 수요가 있는 곳에 공급이 있다는 사실을 명심하라. 누구나 살고 싶어 하고 갖고 싶어 하는 지역과 물건을 말하는 것이다.

221p 정부 정책이 부동산을 사라고 권유하는 시기, 대출도 많이 해주면서 금리까지 낮은 시기, 부동산 침체기에 일반인들이 군중심리에 휩쓸려 좋은 물건을 집어던지는 시기 등이 바로 투자의 적정시기다.

221p 강한 자가 살아남는 것이 아니라 살아남은 자가 강한 것이다.

인상 깊은 구절

135p 모르면 사지 말자.
221p 강한 자가 살아 남는 것이 아니라 살아남은 자가 강한 것이다.

책을 읽고 난 후의 생각이나 느낌

월급쟁이 부자들 강의를 들으면서 저런 내용을 어떻게 분석을 하고 통찰력을 얻었을까 하는 생각이 많이 들었는데, 이 책뿐 아니라, 그 이전의 "부동산 투자의 정석"에서도 느꼈지만 왜 그동안 월부에서 독서의 중요성을 그렇게 강조하고 열반 중급에서 임장이 아닌 독서를 중심으로 강의를 하는지도 이번 도서에서 명확하게 알 수 있었습니다.

그동안 강의에서 설명해 주신 분석 자료 예시 등이 책에 모두 표현이 되어 있으며, 그것을 월부는 하나의 강의 및 커리큘럼으로 정리하고 월부만의 방식을 투자 원칙을 세워서 수강생들에게 전달해 주셨다는 것을 이번 도서에서 좀 더 명확하게 알 수 있었습니다. 왜 독강임투가 중요한지 다시 한번 알 수 있었습니다.