[책 리뷰] 앞으로 5년 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다./삼토시/위즈덤하우스

장르 : 재테크 / 출판사 : 위즈덤하우스/ 저자 : 삼토시(강승우)/ 출판일 : 2020년 12월 28일 / 페이지 : 241 / 시작일 : 2022년 05월 30일 / 완료일 : 2022년 06월 01일

책을 읽게 된 동기

월급쟁이 부자들 추천도서

책의 주제

현재 수도권 및 광역시의 부동산(아파트) 가격에 대한 전망(2026 ~ 2028) 및 앞으로 독자들이 다가올 기회(?)에 대해서 어떻게 대응을 하고 준비를 해야 할지에 대해서 저자가 통계자료를 바탕으로 설명하고 있음

책의 내용

1부 앞으로 5년, 부자 되는 투자 타이밍

1장 부동산 투자의 최종 목표

21p 인구가 줄어들수록 핵심지와 비핵심지 간의 격차는 벌어질 수밖에 없음을 뜻한다.

23p  이미 인구 감소가 시작된 대한민국, 핵심지 접근은 이제 생존의 문제다.

26p 2025년 이후 서울 아파트는 다른 지역보다 공급이 부족해지며 이는 서울 부동산의 가치를 더욱 높여줄 것이다.

28p~29p 현재의 부동산 상환은 2017년 08월 2일 발표된 부동산 대책이 큰 영향을 미쳤다. 8.2 대책의 큰 골자는 1. 2018년 4월부터 다주택자 양도소득세 중과 2. 1가구 1 주택 양도세 비과세 2년 거주 요건 추가 3. 재건축, 재개발 조합원 지위 양도 조건 강화 등이다.
이 세 가지 영향의 공통점은 무엇일까? 바로 매물 감소이다.

33p 종부세 인상은 다주택자들로 하여금 서울보다는 지방 아파트를 처분하게끔 한다.

2장 지역마다 다른 부의 파도

39p 한 국가 내의 지역별 경제력을 비교하려면 GDPR(지역총생산)을 알아보면 된다. GDPR은 GDP와 마찬가지로 일정 기간 일정 지역 내에서 새로 창출된 최종 생산물 가치의 합을 나타내는 경제 지표다.

42p 전국 10억 이상 금융자산 보유자의 비중이 늘고 있는 부산과 인천을 좀 더 눈여겨볼 필요가 있다.

43p 왜 경기도가 아닌 6대 광역시에서 포스트 서울을 찾고자 할까?
첫째, 경기도는 기본적으로 서울과 함께 움직이는 시장이다.
둘째, 경기도의 물량 부담은 전국 최고 수준이고 앞으로도 그럴 것이다.

3장 빅데이터가 말해주는 폭풍 전야 서울

47p 전세가=주택 사용가치, 매매가=주택사용가치+투자가치

58p  서울 부동산의 역사를 그래프와 함께 돌이켜보면 큰 그림이 확인된다. 정리해보면 다음과 같다
1. 서울 집값 상승세를 잡기 위해 정부에서 신도시 조성을 발표한다.
2. 상승하던 서울 집값은 토지보상금 유입으로 더욱 오른다.
3. 상승의 폭과 기간이 확대된 서울 집값은 신도시 입주와 함께 중장기로 조정장에 빠진다.

4장 서울, 매도 타이밍이 온다.

68p 기관의 전망이 사실에 가깝다고 봐야 한다.
기관이 향후 입주 물량 기준으로 삼은 입주자 모집 공고는 2~3년 후 입주가 확실시되는 물량이기 때문에 좀 더 정확하다고 할 수 있다.

69p 동남권 : 2013년 ~ 2024년에 입주할 것으로 예상된다
- 둔촌 주공(올림픽파크 에비뉴포레) 1만 2,032호
- 개포 주공 1단지(개포 디에이치 퍼스티어 아이파크) 6,702호
- 개포 주공 4단지(개포 프레지던스 자이) 3,375호
- 신반포3차+경남(래미안 원베일리) 2,990호
- 진주 2,870호
- 미성크로바 1,910호
- 흑석 3구역(흑석 리버파크 자이) 1,722호

74p 2023년부터 풀릴 주택 임대 사업자의 매물은 2026년 정점에 달한다.

5장 2023년 이후, 포스트 서울을 찾아라

87p~88p  첫째, 서울에는 전국적인 투자 수요가 몰리다 보니 버블 크기(매매지수와 전세지수의 차이)가 상대적으로 클 수밖에 없는 반면, 6대 광역시는 상대적으로 버블 크기가 작은 안정적인 시장이다.
둘째, 6대 광역시는 매매지수와 전세지수가 함께 움직이는 시장이기 때문에 전세가에 영향을 가장 많이 주는 입주 물량 분석이 향후 장세를 전망하는데 크게 도움이 된다.

92p 대구 : 대구는 중장기 평균 대비 저평가돼 있으나 과거의 저점보다는 상당히 높은 수준이다. 게다가 향후 입주 물량도 단기, 중장기 모두 부담되는 규모이므로 지금 진입할 만한 곳은 아니다.

93p~94p  인천 : 인천의 가격대는 6대 광역시 중 가장 저평가되어 있다. 인천에 관심이 많은 사람에게는 착공 물량이 줄어드는 것을 확인하고 전입하는 것을 추천한다.

97p 광주 : 2023년 이후 광주의 물량 부담이 상당히 줄어들 가능성이 있으므로 계속 관심을 가지고 지켜보는 것이 좋겠다.

99p 대전 : 6대 광역시 중 가격대가 가장 고평가 돼 있어 당분간은 관망하는 것이 좋겠다.

100p 울산 : 주택구입 부담지수로는 인천, 부산 다음으로 저평가된 곳이다. 울산의 가격대는 중장기 평균 대비 저평가돼 있고 단기적인 입주 물량 부담도 매우 작은 상태라서 외형적인 조건은 6대 광역시 중 매수하기 가장 적합하다.

105p 저평가인지 여부를 가려주는 '주택구입 부담지수'는 인천, 부산, 울산, 대구, 광주, 대전 순으로 낮았다.
합계가 가장 낮은 지역일수록종합적인 저평가된 곳이라고 볼 수 있는데 부산이 가장 돋보인다. 따라서 나는 2023~2024년 전후로는 서울을 매도한 후 최적의 투자처로 부산을 추천한다.

108p 신도시 인근 지역 부동산에 대한 결론은 다음과 같다.
1. 신도시 조성이 발표되면 단기적으로는 토지보상금이 풀려서 인근 지역이 초과 상승한다. 신도시 청약 당첨을 위한 주거 수요도 늘어나 전세가도 상승한다.
2. 그러나 신도시가 입주를 시작하면 인근 지역의 타격은 불가피하다.
3. 단, 신도시 입주가 마무리될 때쯤 인근 지역은 급반등 하면서 신도시 입주 기간 눌려 있었던 저평가 국면이 어느 정도 또는 대부분 해소된다.

6장 서울 부동산, 기회는 분명 다시 온다.

112p 뉴타운 출구전략 시행 및 재건축 재개발 규제로 2026년 이후 서울의 공급절벽은 확정 사실이다.

113p 긴 시간 동안 재건축을 틀어막은 후유증은 2030년이 다가올수록 더욱 심해질 게 분명하다.

115p 서울 내 정비사업을 추진하는 사업장 419곳의 평균 사업 기간은 9년이라고 한다.
평균적으로 이 정도 기간이 소요된다고 단순 가정해본다면 2028년경부터 서서히 멸실이 시작될 것이다.
3기 신도시가 2026년 전후부터 입주를 시작할 것으로 내다보고 있다. 2028~2029년 입주를 완료하는 시점에서 1기 신도시의 멸실이 본격적으로 시작될 것이다.
2020년대 후반부는 서울의 공급 절벽 현상과 1기 신도시 멸실이 동시에 시작되는 퍼펙트 스톰이 일어 날 수 있다.

117p 서울 아파트 시장의 장점이 2023~2024년, 2023년 서울 아파트의 자체적인 입주 물량 확대, 2024년  서울 경기 10~11년 차 부부의 급감에 GTX-A와 신안산선 개통, 2026년 등록임대주택 물량의 매물 출회와 3기 신도시 입주 시작으로 서울 부동산은 중장기 조정장에 빠져들 것이다.

인상 깊은 구절

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책을 읽고 난 후의 생각이나 느낌

현재 서울 부동산 가격이 왜 올랐으며 그것을 분석하는 방법에 10~11년 차 부부의 통계 및 M1/M2 지수들을 대입하는 것을 보고 그동안 들었다 통계보다 새로운 관점이라는 생각이 들었으며, 저자는 반드시 기회는 올 것이기 때문에 시장을 관전하고 있다가 기회가 왔을 때 잡으라는 강력한 메시지를 주고 있습니다.
내용에 정리를 하지는 않았지만 2장에서 서울의 각 권역 및 일부 경기지역가지 현재 시장의 흐름과 앞으로의 전망까지 정리를 해주신 내용이 앞으로 부동산 시장을 공부하는 데 있어서 많은 도움이 될 것 같습니다.

다만 아쉬운 점은 책의 내용이 서울, 경기, 광역시를 위주로 정리를 해주셔서 지방에 대해서 알고 싶은 분들에게는 내용이 좀 맞지 않을 수 있다는 생각이 들었습니다. (그래도 공부 차원에서는 많은 도움이 될것입니다.)

또한 2장의 내용은 따로 정리를 해서 공부를 하게 되면 저자가 말한 것처럼 앞으로 서울 시장에 기회가 왔을 때 자금만 있다면 투자를 할 수 있는 기회를 잡을 수도 있겠다~~ 라는 생각도 들었습니다.(그냥 느낌 정도만??)