[책리뷰] 부동산 폭등장이 온다_이현철 지음_RHK

장르 : 부동산/ 출판사 : RHK/ 저자 : 이현철 / 출판일 : 2022년 03월 25일(1판 4쇄) / 페이지 : 311 / 시작일 : 2022년 04월 25일 / 완료일 : 2022년 04월 30일

책을 읽게 된 동기

월급쟁이 부자들 추천도서

책의 주제

제목만 봐서는 폭등장이 오기 때문에 집을 지금이라도 사라 또는 사지 말라라는 식의 내용 같이만 내용은 부동산 시장에도 흐름이 있으며, 그 흐름을 나의 것으로 만들어서 그 흐름 안에서 부동산 투자를 하는 방법과 대응 방법을 알려주는 책입니다.

책의 내용

Key Point : 투기, 투자, 관심

투기와 투자는 한 끗 차이고 제대로 된 관심을 가지고 공부를 하여 돈을 투입하면 투자, 그저 남들이 하니까 나도 해본다는 심리로 돈을 넣는 것은 투기, 과연 내가 하고 있는 것은 투자인가 투기인가

1장 투기의 역사를 알면, 투자가 보인다.

22p 투기와 투자는 동일선산에 있습니다. 결국에는 모두 돈을 벌기 위한 행위입니다.

29p 비합리적인 의사결정이란, 분위기에 휩쓸리거나 그저 손실을 보지 않으려는 의도로 상식적이지 않은 행동을 하거나 탐욕이나 충동적인 결정으로 투기적 행동을 하는 것을 뜻합니다.

53p 역대 투기 사례 속 상품들은 하나같이 가치의 폭등 뒤에 엄청난 폭락을 경험했습니다.

66p 투기 시장을 이용한 투자는 한마디로 '대중심리에 흔들리지 않고 오히려 이를 분석해 안전하게 높은 수익을 올리는 투자'를 뜻합니다.

 

2장 부동산 사이클을 결정짓는 힘

KeyPoint : 공급, 사이클, 욕심

부동산은 입지가 중요하기는 하지만 이 책에서는 사람의 심리적인 요인이 작용하는 사이클이 더 중요하고 그것을 이해하는 것이 필요하다고 합니다. 부동산에서의 상승과 하락을 결정짓는 요소는 공급으로 이 공급에 따라 상승 하락이 결정될 수 있고, 이것에 반영되는 것이 사람들의 심리가 크게 작용하고, 이런 상승, 하락의 시장에서 사람들의 심리는 이성적이지 못하는 경우가 많습니다.

 71p 투자가가 가장 소중하게 여겨야 할 것은 수익률과 리스크입니다. 또한 최대한의 수익을 올리려면 리스크를 최소화하는 것이 필수입니다.

73p 부동산을 매입할 때 가장 먼저 고려하는 건 입지입니다.

74p 부동산에서 가장 중요한 것은 입지가 아니라, 지역별 사이클을 이해하는 겁니다.

75p 사이클의 기본 요소들이 유기적으로 상호 연관 작용을 하여 그것이 대중심리로 발현되고 결국에는 가격으로 표현되는 원리입니다.

77p 부동산 사이클의 기본 요소란, 시장 움직임에 영향을 미치는 주요 요인을 뜻합니다. 대중심리, 전세와 선분양 제도, 정부 정책 등이 이에 해당합니다.

79p 자본주의 사회에서 돈을 버는 사람은 시장의 옳고 그름을 판단하기보다 시장의 흐름을 예상하고 적기에 자본을 투입한 이들입니다.

93p 미분양 물건이 있는 아파트들이 신규 입주할 대는 역전세난이 일어납니다.

101p 부동산 매매 가격 상승의 근본 원인은 사실상 해당 부동산의 전세 가격 상승이라는 겁니다.

103p 전세는 부동산 사이클 변화에 영향을 미치는 주요 요인일 뿐만 아니라 영향력도 생각보다 큽니다.

110p 선분양제도로 인해, 부동산 시장 분위기가 좋을 때는 분양물량이 증가하고, 일정 기간이 지난 후엔 초과 공급으로 부동산 가격이 하락하는 일이 반복되고 있습니다.

113p 단순히 입주물량이 많은 게 문제가 아닙니다. 정확히 말하면 입주물량의 상태, 증 분양권이 어떤 상황에 있는지 따라 그 영향은 확연히 달라집니다.

122p 분양권 투자에 관심이 있다면, 입주 시점 생성될 프리미엄의 크기와 이로 인한 전세가율 변화, 필요한 잔금까지 세심하게 계산하고 접근하기 바랍니다.

123p 폭등하기 직전 반드시 나타나는 전조현상이 있는데 매도 물량이 줄어드는 겁니다.

124p 부동산 가격이 하락세로 전환하는 상황은 어떨 때 발생하는 걸까요? 바로 시장에 '공포'를 느끼는 사람들이 많아질 때입니다.

137p 모든 정보는 정권을 잡은 시점을 기준으로 부동산 시장이 침체되어 있을 땐 규제 완화 정책을 시장이 과열되어 있을 땐 규제 강화 정책을 시행했다는 겁니다.

151p 카너먼 교수 "인간은 주관에 휘둘려 충동적으로 행동하며, 집단으로 똑같이 행동하면서 자기 자신과 편향에 빠집니다. 때로는 자산이 보는 대로, 남들이 하는 대로 따라서 결정하는 존재입니다."

164p 인간이 기본적으로 가지고 있는 '손실 회피 편향'때문입니다. 손실 회피란 얻는 것의 가치보다 잃는 것의 가치를 더 크게 평가하는 것을 뜻합니다. 인간은 수익과 손실이 동시에 작용할 때, 손실을 피하는 결정을 내인다는 것이죠.

173p 인간의 마음에 욕심이 자리 잡으면 그걸로 끝입니다. 욕심에 점령당한 인간은 그동안 알고 있는 지식과 헤아릴 수 있는 모든 리스크도 이미 자신이 이를 선택한 이유로 합리화시키니까요

181p 과열되고 있는 시장에서 대중심리를 누를 수 있는 강력한 요인이 입주 미분양 물건입니다.

 

3장 부동산 사이클을 알면, 투자 시점이 보인다.

KeyPoint : 사이클, 시점, 미분양

2장의 내용에 이어서 부동산 사이클을 알게 되면 상승과 하락의 시점을 예상해 보고 투자자로서 시장에 진입할 수 있다는 내용으로 흔히 말하는 무릎에 사서 어깨에 팔 수 있는 내용입니다. 텍스트 내용으로는 아주 간단히 작성되어있지만 그 흐름(사이클)을 파악하는게 투자자가 되기 위해 공부하는 사람으로 많이 어렵다는 게 느껴지는 내용이었습니다.

189p 하락하는 듯 보였던 시장이 다시 상승한 근본 원인은 상승장에서 하락장으로 돌아설 만큼의 여건이 마련되지 않았기 때문입니다. 그런 그 여건이라는 게 도대체 무엇일까요?

첫째, 초과 공급

둘째, 부담스러운 가격

셋째, 무분별한 투자자

넷째, 낮은 전세가율

204p 부동산 가격이 하락하는 시장에서는 아파트의 매매 가격과 전세 가격이 같이 떨어집니다.

213p 부동산 가격이 상승하는 지역에서 언제 시장이 하락세로 전환될지 알려면 미분양이 증가하는 시점을 주의 깊게 살펴봐야 한다는 걸 말이죠.

216p 현명한 투자자라면 반드시 주변 신규 아파트의 입주 동향을 파악하여 자산이 보유하고 있는 아파트에 역전세난이 발생할 가능성이 있는지도 따져봐야 합니다.

220p 부동산이 하락할 때는 미분양이 넘쳐난다고 했습니다. 그럼 어떤 평형대의 미분양이 많을까요? 앞서 통계에서 확인했듯. 이제 소형 아파트의 미분양이 넘칠 겁니다.

221p 부동산 하락장을 맞이하면, 소형 아파트와 대형 아파트의 인기가 반드시 전환된다는 걸 말입니다.

227p 아파트 가격이 내려갈 거란 인식이 팽배한 시장에서는 가능한 한 집을 매수하지 않고 전세로 거주하는 게 현명한 선택이 될 수 있겠죠,. 전세로 거주하던 이들이 이제 집을 사야겠다고 마음먹은 건 아파트 가격이 계속 오르거나 전세 가격이 계속 상승해 주인에게 보증금 상승분을 계약 만기마다 올려줘야 할 때입니다.

235p 전세 시장에 일어나는 일

첫째, 전세 시장은 실수요자 시장이다.

둘째, 전세 시장이 안정돼도 전세 가격은 상승한다.

셋째, 전세는 없어져야 할 제도일까?

넷째, 임대주택은 전세난 해소에 도움이 되지 않는다.

249p 건재한 악성 미분양은 보통 세 가지 이유로 매수자의 선택을 받지 못합니다.

첫째, 입지가 좋지 않은 경우입니다.

둘째, 부동산 상승장에서 가장 인기가 좋은 평형대라 비싸게 분양한 경우입니다.

셋째, 예상보다 미분양이 많이 난 경우입니다.

261p 부동산 시장이 하락과 하락 안정기를 거치고 나면 자연스럽게 상승을 위한 몇 가지 여건이 조성됩니다.

첫째, 신규 공급 물량이 부족해집니다.

둘째, 그동안 적체되어 있던 미분양이 점차 해소됩니다.

셋째, 아파트의 전세 가격이 상승합니다.

넷째, 분양 가격이 낮게 책정됩니다.

304p 현명한 투자자를 위한 팁

오를 때 팔아라

사이클이 반대인 지역을 공략하라.

 

 

인상 깊은 구절

151p
카너먼 교수 "인간은 주관에 휘둘려 충동적으로 행동하며, 집단으로 똑같이 행동하면서 자기 자신과 편향에 빠집니다. 때로는 자산이 보는 대로, 남들이 하는 대로 따라서 결정하는 존재입니다."

책을 읽고난 후의 생각이나 느낌

부동산의 상승장과 하락장을 분석하는데 있어서 사이클이 존재하며 그 사이클에 영향을 주는 다양한 요인에서 공급과 사람들의 심리를 통해서 각 장은 분석해 주시는데 결국에는 공급을 중점으로 모니터링하고 확인한다면 적어도 실패는 하지 않을 수 있겠다는 생각이 드는 내용이었습니다. 다만 과연 내가 그 시점을 제대로 보고 파악할 수 있을까에 대해서는 많이 부족하다는 생각이 들었습니다.