[독서 로그] 나는 부동산과 맞벌이 한다._너바나

잃지 마라, 절대 잃지 마라

프롤로그

• 잃지 않는 투자를 하면서 동시에 수익률 좋은 투자처에 투자하는 것이다.
• 나는 부자가 되기 위해 끊임없이 연구하고 직접 발로 뛰었다.

1장 당신은 왜 아직 부자가 아닌가

01 월급만으로 부자가 될 수 있을까?

• 근로소득을 자본소득으로- 핵심은 젊을 때 땀 흘리며 일해서 번 돈을 모아 그 돈이 당신을 위해 스스로 일하게끔 시스템을 구축하는 것이다.

02 서민의 발목을 잡는 금융사

• 모든 것에는 원인과 결과가 있다.

03 놓쳐선 안 되는 부자가 될 기회들

• 우리는 매우 다양한 편견 속에 살아가고 있는데, 이 편견은 우리가 올바른 결정을 내리는 걸 방해하고 종종 우리 주변에 찾아오는 기회를 놓치게 만든다.
• 경험상 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 '선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈'이다.

04 전세 난민을 부추기는 사회

• 리스크는 통제 가능한 위험, 데인저는 통제 불가능한 위험을 뜻한다. 투자할 때는 통제 가능한 리스크를 감수할 수 있는 물건에 하면 된다.
• 투자할 때는 무조건 위험을 피하기보다 위험을 계량화하고 수익까지 계산해보는 과정이 반드시 필요하다.

05 당신이 버려야 할 재테크에 관한 편견들

• '레버리지 효과'란 차입금 등 타인 자본을 지렛대로 삼아 자기 자본 이익률을 높이는 것을 말한다.
• 절대 잃지 않는 곳에 투자해야 한다는 조건이 붙는다.
• 레버리지의 리스크만 잘 관리할 수 있다면, 당신의 재테크에 강력한 무기가 될 것이다.
• 세금을 낸다는 것은 그만큼의 수익이 있다는 것의 반증이다.
• 세금 신고를 정당하게 했더라도 증빙 자료를 구비하지 않으면 세금을 더 납부할 수 있다는 이야기다.
• 평소에 증빙자료(세금 계산서, 카드매출전표 등)를 꼼꼼히 챙기고, 세금신고만큼은 정당하게 해 두자

2장 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템

세상은 변하지 않는 것이다. 다만 변할 수 있는 것은 우리 자신뿐이다
- 헨리 데이비드 소로

01 월급쟁이를 위한 부자 시스템 구축법

• 너바나의 시스템

• 1단계 흑자 구조 만들기
• 2단계 수익형 부동산 만들기
• 3단계 시세차익형 부동산 만들기
• 4단계 시스템 확장하기

02 500만 원으로 시작한 지방 부동산 투자

• 지방 아파트 32평의 전세가가 수도권 아파트의 전세가와 비슷한데도 전세매물이 없다고 한다.
• 특히 고연봉을 주는 대기업이 위치한 지역이나 향후 우리나라를 먹여 살릴만한 기술을 보유한 기업이 있는 지역은 유심히 살펴볼 필요가 있다.
• 그리고 그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어 있는 것이 있다면, 주저하지 말고 투자하라

03 경매로 잡은 1000만 원짜리 수도권 부동산

• 싸게 샀을 경우에는 이를 오랫동안 보유할 수 있는 체력, 즉 리스크 관리도 필요하다는 이야기다.
• 적어도 해당 지역 거주민들의 소득, 직장, 교통, 교육 등의 여건을 타 지역의 조건과 비교해보고 이에 합당한 가격인지 살펴봐야 한다.

04 아내 대신 상가와 맞벌이를 시작하다

• 부동산 투자에도 첫인상이 굉장히 중요하다.
• 투자는 외양 좋은 수탉을 고르는 게임이 아니다. 볼품은 없더라도 알을 낳는 암탉을 고르거나 오히려 병아리라고 해도 암컷을 싸게 구입해 가꾸고 건강하게 키워야 하는 것이다.
  
  
• 수익형 부동산에 투자하기 전 다음 사항은 반드시 체크해야 한다.

• 첫째, 환금성(매매로 내놓을 때 거래가 용이한지)
• 둘째, 수익률(대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지)
• 셋째, 원금 보전성(돈을 잃지 않을 투자인지)

• 수익형 부동산을 만들고 싶다면 다음의 기본 원칙을 반드시 지키며 투자하기 바란다.

• 첫째, '낙찰가=대출금액+보증금'으로 내 돈이 거의 들이지 않아야 한다.
• 둘째, 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야 한다.
• 셋째, 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.

05 노후를 위해 오피스텔로 연금을 준비하다

• 소액으로 투자가 가능한 물건은 실패해도 부담이 적다는 것이 장점이다.

06 한 번의 투자로 억대로 연봉을 벌다

 

3장 돈 걱정 없는 월급쟁이 되는 법

01 당신이 부자가 될 가능성은?

• 나는 첫 투자라면 3,000만 원 이내에 할 수 있는 투자 물건을 찾아서 시작하라고 권한다.
• 늘 부동산 투자에 본격적으로 나서기 전에 많은 투자 관련 서적을 읽고 발품을 팔아 여러 현장을 둘러보기를 권한다.
• 매매가 대비 전세율이 높은 아파트를 찾는 것

02 당신은 어떠한 삶을 살고 싶은가?

• 삶을 설정하는 법
• 구체적인 목표를 정해, 종이에 적는다,
• 꿈을 이루기 위해서 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로 기입하라
• 이 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정하라
• 목표를 기한까지 이루기 위해 선택할 수 있는 수단을 고민하라.
• 목표를 이루기 위한, 장기, 중기, 단가, 연, 월, 주, 일 단위 계획을 세워라
• 실행하고 평하가는 시간을 가져라
• 목표를 달성했다면 반드시 보상하라.
• 삶의 목표를 다른 사람에게 공개하라.

03 노후자금으로 얼마가 필요할까?

• 돈 걱정 없는 노후를 위해 우리가 가장 먼저 해야 할 일은, 노후에 필요한 자금이 얼마나 되는지 계산해 보는 것이다.
• 노후 필요자금 = (평균 예상 수명 - 은퇴 나이) * 원하는 은퇴 생활비 * 12개월 
• 경제적 자유보다 경제적 안정 

04 자산을 불리는 공격법, 자산을 지키는 수비법

• 수익을 늘리기 위해 다음 세 가지를 하고 있다.

• 하나, 현재 재무 상황을 알기 위해 가계부를 작성한다.
• 둘, 월세가 나오는 수익형 부동산 (상가, 오피스텔, 빌라)를 보유한다.
• 셋, 시세차익을 얻을 수 있는 부동산(아파트, 토지)을 보유한다.

• 당신에게 10% 수익률을 얻을 수 있는 방법을 알려줄 테니 지금 당장 실천으로 옮기기 바란다. 그 방법이란, 지출을 10% 줄이는 것이다.

05 투기와 투자를 구분하라

• 투기가 아닌 투자를 하기 위해 투자를 결정하기 전 다음 다섯 가지를 자문한다.

• 첫째, 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?
• 둘째, 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?
• 셋째, 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?
• 넷째, 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?
• 다섯째, 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?

• 이 다섯 가지 질문에 명확하게 "예스!"라고 대답할 수 있을 때에만 투자를 하는 것이다.

06 투자 수익은 월급이 아닌 보너스

• 투자를 시작하기 전 '절대 잃지 않겠다'는 투자 원칙을 지킬 수 있는지 꼼꼼히 따져보길 바란다.
• 당신이 가장이라면 가족이 생활할 수 있는 최소한의 소득이 보장되는 구조를 갖추고 있어야 한다. 안정적인 소득이 필수다.
• '리스크 관리'라는 안전장치는 필수다. 당신의 매달 생활비와 투자비를 마련하는 것이 투자를 위한 필수적인 안전장치다.

 

4장 월급쟁이를 위한 재테크 노하우

01 초보 투자자를 위한 투자 공부법

• 다음은 초보 투자자를 위한 접근 단계다

• 1단계 : 경제신문 읽기
  - 목적은 국내외 경제 흐름을 파악하고 금융과 기업의 동향을 분석하는 것이다.
• 2단계 : 투자 관련 책 읽기
  - 100권 이상의 투자 관련 책을 읽으라고 권한다. 좋은 책은 정독하고 저자의 의중을 파악할 때까지 계속 읽는 것을 추천한다. 책을 읽을 때는 그들이 제안하는 투자 방법의 장점을 찾아보려고 노력하라.
• 1단계_통독(글 전체를 읽으면서 좋은 부분에 밑줄을 친다.)
• 2단계_필사(밑줄 쳤던 내용을 종이에 옮겨 적는다.)
• 3단계_적용(필사한 내용을 살펴보며 실천할 수 있는 행동을 정리한다.)
• 3단계 : 온라인에서 정보 및 동료 얻기
  - "혼자 가면 빨리 갈 수 있지만, 함께 가면 멀리 갈 수 있다."
• 4단계 : 매주 1회씩 임장 하기
   - 투자에 본격적으로 나서기 전 6개월 동안 책을 읽었고, 처음 1년 동안은 매주 토요일마다 투자 물건이 있는 현장을 찾아 부동산 중개사무소에 들러 여러 정보를 조사했다.
• 임장을 나가기 전 인터넷을 통해 투자 지역의 정보를 찾아보는 것이 좋다.
• 반드시 10군데 이상의 중개사무소에 연락해서 문의해보라 (매도자, 매수자, 임차인)
• 임장을 다녀왔다면 그 지역과 해당 물건에 대한 간단한 정보나 특이사항, 자신의 의견 등을 간략하게라도 기록해두어야 한다.
• '매주 1회씩 임장 하기'를 6개월 이상 하다 보면 현장과 물건을 보는 시건이 보다 정확해질 것이다.
• 5단계 멘토 만나기

02 수익률 계산하는 법

• 수익률 계산 방법
• 대출 제외 수익률(%) = (월세*12)/(총 매입액-보증금)*10
• 대출 포함 수익률(%) = {(월세-월 이자)*12}/(총매입액-보증금-대출금액)*100
• *총 매입액 = 매입가+매입 경비(취등록세+법무사비+중개수수료+이사비+수리비) (단, 임차 이후 수리비, 재산세 제외)
• 매입한 아파트 수익률 계산

03 직장생활과 투자를 병행하는 법

• 성공적인 투자를 위해 반드시 필요한 네 가지는 돈, 시간, 노력, 경험이다.
• 가장 부족한 것이 시간인 직장인의 경우 자신을 위해 시간과 노력을 대신해줄 전문가와 함께 협력하기를 권한다.

04 부동산 투자, 언제 해야 할까?

• 중요한 것은 자신만의 기준을 만드는 것이다.
• 투자에서 성공한 사람들의 원칙은 한 가지이다. 철저하게 남들과 다른 길로 갔다. 그들은 트렌드에 따라 투자하지 않는다.
• 투자를 해야 할지 말아야 할지를 정해주는 것은 전문가의 몫이 아니다.
• 오직 자신이 발로 뛰며 찾은 정보와 많은 경험을 통해 세운 기준을 가지고 직접 선택해야 한다.
• 가장 좋은 타이밍은 바로 자신의 준비가 완료되었을 때다
• 저평가된 근거가 확실한 투자처를 찾아라.
• 미래는 그 누구도 예측할 수 없다.
• 성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 '조금함'이고, 기억해야 할 단어는 '인내심'이다.
• 투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 연건을 물론 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다.
• 성공적인 투자를 하고 싶다면 고독한 상황에 익숙해져야 한다.

05 걱정 없는 임차인 관리 노하우

• 하나. 임차인 관리에 대한 과도한 공포심을 버려라
• 둘. 계약서에 월세 연체 시 특약사항을 명시하라
  "임차인이 *차임을 연체하였을 경우 가산금을 연 20%씩 넣는다."
  초반에 월세를 늦게 내는 경우 바로 문자를 넣는다.
• 셋. 은행의 입금 SMS 서비스를 사용하라.
• 넷. 다양한 캘린더 앱을 이용하라.
• 다섯. 월세 일자를 매월 말일로 정하라.
• 여섯. 임차인을 선별하여 받아라.
  보증금은 집주인을 위한 최후의 보루다.
  보증금은 최소한 '월세*10'정도의 금액을 받아주는 것이 좋다.
• 일곱. 월세 2회 이상 연체 시 법적 절차를 진행하라.
  연체 2개월 시 : 내용 증명 작성 및 배달증명으로 등기 송부
  연체 2개월 + 2주 : 내용 증명 송부된 내용으로 명도소송 및 점유이전 금지 가처분 진행(전자로도 진행 가능)
  연체 3개월 시 : 가처분 집행
  이후 : 명도소송 판결문에 따른 강제집행 진행

중요한 것은 문제가 생겼다면, 반드시 초기에 대처해야 한다.

• 여덟. 연체하는 임차인도 사람임을 잊지 마라

06 알아두면 유용한 현장조사의 기술

• 역시사지가 중요하다.
• 미리 시나리오를 짠다.
• 현장에서 녹취한 음성을 다시 들어보라.
• 항상 우리 앞에 놓인 문제에는 장점과 단점이 혼재해 있다.
• 점유자들을 내보내야 할 때 가장 중요한 점은 상대방이 무엇을 원하는지 알아채는 것이다.
• 큰돈을 벌기 위해서는 반드시 실패와 시행착오를 겪는 과정이 필요하다.
• 남들이라면 포기했을 지점에서 나는 눈을 감고 억지로라도 한 발을 더 내디뎠다.

07 내 집 마련에 대한 고민 상담

 

에필로그

• 대부분의 사람들은 성공한 이들이 이룬 성과에만 집중한다.
• 성과를 이루기 위해서는 그들이 쏟은 만큼의 시간과 노력, 열정이 필요하다.
  
  

부록

01 10년 안에 집 30채 마련하는 투자법

• 월급쟁이 재테크의 끝은 '노동으로 버는 소득을 자본이 만들어내는 소득으로 변경'하는 것이다.
• '절대 잃지 마라!' 워런 버핏이 말하는 투자의 제1원칙이다.
• 최악의 상황을 미리 생각해보는 자세가 필요하다.

똘똘한 아파트를 고를 수 있는 팁을 소개하겠다.
첫째, 실투자금이 적게 드는 아파트를 골라라.
둘째, 전세 수요가 높은 지역의 아파트를 골라라.
셋째, 주변에 향후 공급(분양 물량)이 없는지 확인하고 골라라.
넷째, 대단지 아파트일수록 좋다.(최소 500세대 이상)
다섯째, 역세권 아파트일수록 좋다.
여섯째, 소형 평형의 아파트일수록 좋다.

 

02 1000만 원으로 할 수 있는 투자처 찾는 법

• 1단계 조인스랜드 부동산에 접속하라.
• 전세비율이 높은 아파트를 찾아라
• 2단계 투자 물건 목록을 인쇄하라
• 3단계 네이버 부동산에서 급매물을 찾아라
• 4단계 급매물은 현장에서 찾아라