[독서로그] 월급쟁이 부자로 은퇴하라_너나위/알에이치코리아

 

"회사는 당신을 책임지지 않는다."

1장 왜 투자를 해야 하는가(WHY)

01. 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

• 통화량은 실제로 존재하는 돈보다 많다.
• 자본주의의 핵심은 은행이다.
• 통화량 증가 = 돈이 흔해짐 = 돈의 가치 하락
• 가격이 오른 진짜 이유는 화폐의 가치가 그만큼 떨어져서다.
• 아파트도 물건이다.
• 인간이 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 도 있는 투자재이다.
• 부동산도 아파트도 물건이다.
• 자본주의 경제체제에서 인플레이션은 필연이다.

02. 월급은 절대 오르지 않는다.

• 양극화란 가계, 기업, 정부라는 경제의 3주자가 각각 나누어 부의 비율이 이전과 다르게 큰 격차를 보인다는 것이다.

03. 당신마저 관심 없는 당신의 노후

• 지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속해서 유지할 수 있는가?
• 준비해야 한다. 뭉개면 뭉갤수록, 그렇게 시간을 흘려보낼수록 해결해야 할 문제가 점점 더 커지기만 할 테니 말이다.
• 우리나라의 경우 국가에서 제공하는 노후생활 지원은 필요 수준에 턱없이 모자라므로 노년 노동이 불가피하다.
• 노후는 스스로 준비해야 한다.

04. 직장생활 0년자, 당신의 현 주소

• 가장 먼저 해야 할 일은 자기 점검이다.
• 투자의 첫 번째 목적은 노후 준비이다.
• 노후 준비는 셀프다.

1장 요약

• 자본주의에서 인플레이션은 필연적이며, 이로 인해 당신이 가진 현금의 가치는 점점 떨어진다.
• 갈수록 소득분배의 불평등이 심화되고 있는 상황에서, 가계에 속하는 당신은 예전보다 더욱 적은 몫을 가져가고, 그만큼을 기업과 정부가 더 가져가고 있다.
• 늦은 결혼과 출산, 고령화로 인해 단신은 더욱 오래 더 많은 돈을 벌어야 한다.
• 투자는 당신과 당신 가족의 경제적 안정을 위해 반드시 해야만 하는 것이다.

2장 당신과 돈이 가야 할 방향(DIRECTION)

01. 직장인의 투자 전략

• 우리가 나아가야 할 방향은, 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다.
• 우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다.
• 지금 당신이 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'에 해당한다면 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 '이동'해야 한다.
• 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.

02. 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

• 투자란 돈 많은 사람이나 하는 거라는 선입견에서 벗어나는 것이다.

03. 내가 부동산을 택한 이유

• 부동산의 단점으로 꼽히는 건 환금성이 떨어진다는 것이다.

생산 자산의 종류별 장/단점 비교

구분	장점	단점
예/적금	원금 보존	인플레이션 리스크
보험	원금 보존, 보험위험 보장	장기적 현금 유출, 인플레이션 리스크, 판매수당 등 높은 사업비 부담
펀드	전문가가 운용해주므로 편함, 수익 발생 가능성 존재	운용보수 등 높은 사업비 부담, 원금 손실 가능성 존재
주식	투자자 판단에 따른 직접투자 가능, 높은 기대수익, 소액 투자 가능	원금 손실 가능성 존재, 무이자 레버리지 불가
부동산	투자자 판단에 따른 직접투자 가능, 높은 기대수익, 소액 투자 가능, 무이자 레버리지 활용 가능	원금 이상의 손실 가능성 존재, 낮은 환금성

• 전세가율이란 해당 부동산의 매매가 중 전세가가 차지하는 비중을 의미하며, "전세가/매매가 * 100%"로 계산할 수 있다.

2장 요약

• 돈에 대한 무지는 반드시 부정적 결과를 초래한다.
• 궁극적으로는 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야 하며, 이 포지션으로 이동하고 싶다면 돈을 쓰는 방식을 바꿔야 한다.
• 시간과 무관하게 돈을 벌기 위해서는, 시간이 흘러도 가격이나 가치가 더 오를 가능성이 있는 것에 돈을 써야 한다.
• 부동산의 강점은 자산의 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있다는 점이다.

3장 평번한 직장인도 얻을 수 있는 성과(WHAT)

01. 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다

• 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.
• 입지는 어떻게 결정되는 걸까? - 바로 위치에 의해 결정된다.
• 입지는 어떻게 판단할 수 있을까?- 일자리, 교통, 주변 환경, 학군 등이다.
• 애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 것은 정말 어려운 것이다.
• 보통 전세금을 레버리지로 삼는 투자는 사는 것이 가장 쉽다. 어려움은 오히려 사고 나서 임대를 놓는 과정에서 시작된다.
• 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.
• 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.
• 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐' 하는 것이다.
• 호재만 믿고 투자하는 건, 투자자로서 해서는 안 되는 행동이라는 것이다.
• 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

02. 저평가 아파트에서 얻은 1억 2000만원

• 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다.  / 6월초부터 8월중순 (여름 비수기) / 11월 초부터 1월 말(겨울 비수기)
• 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지 않는다는 것이다.
• 부동산의 가치는 입지로 결정된다.
• 비교평가 - 이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구이다.
• 비교대상이 많아질수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다.
• 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다.

• 부동산 전세 투자 시 일반적인 거래 순서

• 1. 매매 가계약 체결 
•  - 매도자에게 매수자가 가계약금 지급(200~500)
• 2. 매매 계약 체결
•  - 매매 계약서 작성, 가계약금 제한 나머지 계약금(매매대금의 약 10%) 지급
• 3. 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급
•  - 매도자이게 신규 임차인이 전세 계약에 대한 가계약금을 지급(통산 200~500), 매매 계약의 중도금으로 봄.
• 4. 전세 계약 체결 및 2차 중도금 지급
•  - 매도자와 신규 임차인 전세 계약서 작성, 임차인이 가계약금을 제한 나머지 계약금을 매도자에게 지급
• 5.  매매 및 전세 잔금 지급
•  - 매도자와 매수자, 신규 임차인이 함께 만나, 임차인이 치르는 전세 자금으로 매수인이 매도인에게 매매 잔금 지급.

예시 > 매매 3억원, 전세 2.5억원 아파트 거래

	내용	매도자	매수자	신규 임차인
1	매매 가계약	200입금	200 출금	-
2	매매 계약	2800 입금	2800 출금	-
3	전세 가계약 매매 1차 중도금	200 입금	-	200 출금
4	전세 계약 매매 2차 중도금	2300 입금		2300 출금
5	매매 잔금 전세 잔금	2.45억원 입금	2000 출금	2.25억원 출금
	총 거래 금액	3억원 입금	5000만원 출금	2.5억원

• 기본은 주는 것에 있다.
• 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것 이것이 비수기 투자의 정석이다.
• 대출을 받으면 주택담보대출의 중도상환 수수료와 대출이자, 임대가 완료되어 대출금을 상환할 때까지의 기회비용, 소유권 이전 이후의 관리비 등 여러 가지 비용이 추가로 발생한다.
• 내가 가장 중요한 것은 '잃지 않는 선에서 경험 쌓기'이다.
• 수요가 공급보다 많은 경우 가격이 오르는 것은 당연하다.
• 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다.
• 부동산의 절대 가격에 있어서는 가급적 상한선을 두고 투자를 하는 편이다.
• 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라.

03. 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가

• 임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.
• 입주 물량이 많으면 가장 먼저 아파트 전세가가 내려간다.
• 투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다.
• 물론 입주 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장기간 지속되는 경우라면,  저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외한다.
• 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이다.
• 아는 지역을 넓혀가다 보면, 어느 순간부터는 쏠쏠한 수익이 예상되는 여러 개의 투자처가 눈에 들어오기 시작한다.
• 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.
• 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다.
• 공급 물량의 문제보다 가치 대비 저렴한 가격으로 물건을 매입하는 가치투자의 본질에 집중하는 것이 좋은 결과를 가져왔다.

 

• 잃지 않는  투자를 하고 싶다면 다음 세 가지를 갖추어야 한다.
• 1. 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목
• 2. 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화할 수 있는 기술
• 3. 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력

 

• 준비된 자에게 기회가 온다.
• 부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다.

04. 3000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아

• 대규모 입주에 따라 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가 또한 약세였기에 투자자 입장에서 임차인을 구하는 것이 만만치 않았다.
• 나는 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다.
• 이미 구해놓은 집으로 이사할 날짜가 얼마 남지 않은 상황이라면 시간이 갈수록 매도자의 마음이 급해지기에 가격을 조정하기 유리하다.
• 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요한다.
• 나는 호재는 물론 정책에 따른 시장 흐름의 변화, 즉 풍선 효과 등을 예측해 물건을 선점하는 식의 투자를 하지 않는다.

3장 요약

• 전세 투자란 전세 보증금을 레버리지로 하여 무이자로 돈을 빌려 자산을 사는 방식의 투자다.
• 투자자는 부동산의 매매 과정은 물론 임대하는 과정에도 신경 써야 한다.
• 전세투자 성공의 핵심은 저평가된 아파트를 찾는 것이다.
• 경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다. 경험이 실력으로 전환되기 때문이다.

4장 성공 투자를 위한 필수 지식(CONCEPT)

01. 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

종잣돈을 마련하는 방법

• 1. 내 가계로 들어오는 수입에서 지출을 뺀 금액을 알뜰하게 모으는 것
• 2. 거주 등의 이유로 묶여 있는 큰돈을 일 할 수 있는 상태로 만드는 것

 

• 지출하지 않으면 당장 큰 문제가 생기는 비용 : 필요비
• 지출하지 않아도 당장 문제가 될 게 없는 비용 : 불필요비
• 깔고 앉은 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을 자본 재배치라고 한다.
• 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라

02. 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

• 부동산 시장에 대한 정부의 규제 완화 혹은 강화 정책은 대한민국 경제사에서 늘 반복되는 일이며, 일종의 패턴도 있다.
• 시간이 귀한 직장인 투자자의 입장에선 시간 대비 결과물이 상당히 중요하다.
• 어느 시기에 어떤 물건에 어떤 전략을 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.

03. 절대로 돈을 읽지 않는 투자법

• 워런 버핏은 본인의 투자 원칙으로 1) 잃지 않는다. 2) 첫 번째 원칙을 지킨다.
• 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다
• 좋은 투자란 사는 순간 보는 것이어야 한다.
• 저평가된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분조건인 셈이다.
• 잃지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다.
• 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.
• 부동산 시장이 하락세에 접어들어 아파트 매가가 떨어지는 상황이 되면 수요자들은 매매가 아닌 전세를 택한다.
• 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다는 건 바뀔 수 없는 명제이기에 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방지하는 하방지지선 역할을 하게 된다.
• 전세가의 매매가 하방 지지선 역할이 사라지는 최악의 경우가 걱정된다면 인근 지역의 향후 공급량을 더 보수적으로(예를 들어 향후 공급량이 지역 인구수의 약 0.5% 미만인지) 확인 후 투자하면 된다.
• 첫째, 여러 지역의 물건과 비교해본 결과, 저평가된 것이 확실한가?
• 둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?
• 부동산 투자는 결국 바로 하는 것이다.

04. 용돈 몇 푼 벌 것인가. 인생을 바꿀 것인가?

• 용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정
• 1) 노후 준비를 목표로 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.
• 2) 현재 현금 프름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.
• 3) 보유 자산의 크기를 키워나간다.
• 4) 매입한 부동산을 잘기 보유한다.
• 5) 원하는 은퇴 시점을 전후로 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.
• 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다.
• 두 번째 장점은 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다.
• 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각 종 비용을 아낄 수 있다는 점이다.
• 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

05. 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

• 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.
• 조급함을 버리고 10년 이상을 봐라
• 나는 위험하지 않으면서 적은 돈으로 짧은 시간에 큰 수익을 낼 수 있는 투자법은 세상에 없다고 생각한다.
• 투자 건당 수익의 크기는 작더라도 소액의 투자금으로 매입이 가능한 부동산에 투자하여 변동성을 줄이면서도 투자의 효율성을 높이겠다는 것이 내 전략이었다.
• 주택의 전세가는 그냥 물가와 같은 것이라고 이해해도 좋다.
• 2년에 한 번씩 물가상승분만큼의 현금이 전세금 상승으로 유입되다는 뜻이기 때문이다.

06. 위기가 나만 피해 갈 거라는 착각은 버려라

• 미분양이 적다는 것은 신규 공급을 받아줄 만한 시장 수요가 존재한다는 뜻이기 때문이다.
• 부동산의 매매가가 오르는 것은 시세차익형 투자의 목적이므로 대단히 중요하다.
• 투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다.
• 역전세 상황이란 전세를 갱신해야 할 때 투자자가 하락한 만큼의 금액을 마련해야 한다.
• 현금 유동산을 확보해야 한다.
• 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다는 뜻이기도 하다.

역전세 리스크 관리법

• 첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 여러 조건이 비슷한 투자 대상을 놓고 고민 중이라면, 직장 수요나 교통편의 특면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다.
• 둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면 투자하지 않는 것이 좋다.
• 셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
• 넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다.
• 전세는 물가와 같다. 리스크는 반드시 존재한다.

4장 요약

• 투자에 필요한 돈은 모으는 것과 동시에 만들 수도 있다. 단, 준비가 필요하다.
• 현시점 직장인에게는 아파트 전세 투자야말로 노력 대비 효과 높은 투자 방식이다.
• 돈을 잃지 않기 위한 첫 번째 조건은 저평가된 물건에 투자하는 것이다.
• 인생을 바꾸고 싶다면 당신의 자산 시스템을 구축해나가라
• 쌓은 것을 잘 지켜내고 싶다면 주머니 속 현금 상황을 항상 체크하고, 과욕을 삼가라

5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼(HOW)

01. 확실한 투자 기준 세우기

• 좋은 투자자로 성장하고 목표를 달성하고 싶은가? 당신이 가장 먼저 해야 하는 것은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다.

 

• 투자의 기준 세우기

• 1단계 : 투자의 기준 : 다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?
• 2단계 : 부동산 투자의 기준 : 부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?
• 3단계: 아파트 투자의 기준 : 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?
• 4단계 : 더 좋은 아파트 투자의 기준 : 앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

• 투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해봐야 한다.
• '저평가된 상태인가?' - 아파트의 가치에 비해 가격이 저렴한지 반드시 확인해야 한다.
• '투자금이 적게 드는가?' - 돈을 잃지 않는 투자를 하기 위해 반드시 고려해야 할 사항이다.
• 경험이야 말로 더 좋은 투자를 할 수 있게 만드는 최고의 무형의 자산임을 잊지 말자
• '리스크가 감당할 수 있는 수준인가?' 혹시 일어날지 모르는 위기를 감당할 수 있는지 따져보라

 

• 위기란 크게 두 개이다.

• 첫째는 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우.
• 둘째는 임대는 순조롭게 놓았으나 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우다.

• 평소 자신의 현금 사정을  체크하라
• 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다.

02. 가격이 상승할 지역 선정하기

• 구축 아파트의 매매가 또한 신축 아파트 가격과 간격을 좁히며 재차 상승한다. 이것이 흔히 이야기하는 키 맞추기 현상이다. 말 그대로 가격의 키 차이가 생겼으니 작은 녀석이 큰 녀석을 따라가며 그 격차를 줄이는 것이다.
• 전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다.
• 잠재적 투자 가능 지역을 살펴봐야 한다.
• 아파트의 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량(공급)과 미분양 정도이다.
• 나는 통상 임장 지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다.
• 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70% 이상) 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다.
• 전세가율이 높고 매매가가 현재 살고 있는 지역이나 기존에 알고 있던 지역의 부동산과 비교할 때 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를 정해 구체적으로 물건을 살펴본다.
• 내가 임장 하고자 하는 지역과 가장 근접한 지역의 입주 물량도 세세히 확인한다.
• 미분양 물량을 참고한다.
• 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화하고 있는 단계
• 미분양이 꾸준히 늘어나고 있거나 해당 권역의 가구 수나 인구 규모에 비해 그 물량이 너무 많다면 공급 과잉 상태

 

• 임장 지역 선정하는 방법

• 1단계 : 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산 시세를 확인
• 2단계 : 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정리
• 3단계 : 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리
• 4단계 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인하여 구체적인 임장 지역 선정

단계	조사 범위	조사 목표	참조
1	사는곳	가격에 대한 감 잡기 (거주 지역 입지와 가격 비교)	사는 곳 임장(별도 확인할 데이터 없음)
2	시구 단위 시세 확인	전국 시구 단위로 전세가율 70% 이상 이면서, 가치 대비 가격이 저렴한 지역 찾기	부동산 지인 / 별도 정리
3	단지 단위 시세 확인	개별 단지 단위로 전세가율 85% 이상이면서 매매가와 전세가 차이가 3천~5천 만원 가량이 아파트 다수인 지역 찾기	조인스랜드 부동산 / 네이버 부동산
4	입주 물량 확인	향후 2년간 매년 적정 입주 물량을 초과하지 않는 지역 찾기	부동산 지인 / 호갱노노/아실
5	미분양 확인	최근 3년간 미분양 추세가 보합 내지는 감소하는 지역 찾기	부동산 지인 / 국토교통부

03. 임장 전, 지역조사 하기

• 조사는 그 목적을 명확히 세워야 조사의 대상과 방법이 정해진다.
• 일자리 : 각 지역별로 어떤 산업에 해당하는 기업이 얼마나 있는지, 산업분류별 근로자의 수는 얼마나 되는지 파악
• 교통 : 수도권은 대중교통 그중에서 지하철의 위상이 높음./ 강남 접근성
• 환경 : 백화점이나 대형마트, 종합병원 등의 생활편의 시설과 공원이나 산, 강이나 천과 같은 자연환경이 근처에 얼마나 잘 조성되어 있는지 확인
• 학군 : 일자리와 학군은 부동산 가치를 결정짓는 전국 공통 요소, 아파트 단지 내에 초등학교가 있는지도 보자 (초품아)
• 지역의 분위기와 스토리 : 인구구성, 거주하는 사람들의 연령 분포, 동별 인구 구성 비율
• 가격 : 매매가와 전세가의 차이가 적어 소액 투자가 가능해 보이는 단지 위주로 확인(물건 확인)

04. 지역을 눈에 담는 현장조사

• 지역을 눈에 담는다는 건 '그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것'이라고 할 수 있다.
• 똑같이 소객으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.
• 매물 확인 : 집의 상황을 물어보라. 집주인의 매도 사유나 지금 거주하고 있는 사람이 집주인인지 임차인 인지도 확인한다.
• 중개인이 이끄는 대로 이동하기보다 사전에 스스로 정한 순서에 따라 꼼꼼히 내부를 살펴봐야 한다.
• 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는 게 좋다.
• 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지 잔금 지급일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등을 정리해 달라고 부탁한다.
• 해당 물건의 등기부 등본을 떼어 달라고 요청해 열람한다.
• 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 태도라는 걸 기억하라.

05. 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

• 부동산 중개소에는 이른바 장부 물건이라는 것이 있다.
• 나는 투자를 막 시작하는 사람들에게 관심이 가는 단지가 있다면 가급적 많은 부동산 중개소에 방문해 보라고 조언한다.
• 여러 가지 매물 중 어떤 물건이 투자에 적합한 물건 일가? 동과 층에서 선호도가 낮은 것이 아니면서 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다.
• 가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은 매수 시점의 시장 분위기다.
• 정부의 각종 부동산 규제나 금리인상 같은 소식은 매도자의 심리가 위축, 이러한 시기가 매수자 입장에서는 가격 협상에 매우 유리한 상환이 된다는 것을 기억하라
• 매수자 우위 시장으로 전환되는 것이다.
• 거기 아니면 여기 : 평소에 열심히 손품과 발품을 팔아서 아는 지역과 투자 가능한 지역을 늘려두면 가능하다.
• 협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 알아보라

 

• 임대를 결정짓는 네 가지 요인

• 첫 번째는 가격이다. (가격을 낮추거나 집을 원하는 가격에 어울리는 상태로 만들거나)
• 두 번째는 집의 상태다
• 세 번째 요인은 입주 가능 시기이다.
• 집을 매입할 경우에는 잔금을 치른 후 발생할 수 있는 비용, 주택담보대출의 중도 상환 수수료와 이자, 기회비용 등을 고려해 가격을 협상해야 한다.
• 이사철 성수기인 2,3월과 9,10월에 비해 여름 비수기인 6-8월, 겨울 비수기인 11-1월에 잔금을 치러야 한다면 전세 이사수요가 적은 시기라 임차인을 구하는데 애를 먹을 수 있다.
• 네 번째 요인은 사람이다.

 

• 5장 요약

• 간결하고 확실한 투자 기준을 마련하라.
• 너나위의 세 가지 투자 기준은 저평가, 적은 투자금, 리스크 감당 가능 여부다.
• 아파트 시장의 흐름은 수요과 공급 간 시차에서 비롯된다.
• 싸다고 느껴지며 전세가율이 높은 곳을 주기적으로 탐색하고 임장 하라.
• 사전조사를 통해 관심 잇는 지역의 인상을 파악하라.
• 현장조사를 통해 가장 투자하기 좋은 물건부터 아닌 물건까지 물건의 우위를 가늠하라.
• 수월한 임대 조건 네 가지(가격, 집 상태, 입주 가능, 시기, 사람)를 기억하라.

6장 단심의 돈 그릇을 키우고 싶다면(MIND)

01. 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

• 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.
• 아는  것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라
• 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나가라
• 현실을 바꾸는 경험을 하고 싶다면 그래서 인생을 바꾸고 싶다면, 그저 행하라!

02. 한 번의 성공보다 중요한 것들

• 투자의 필요성을 알게 되었다면 조급함을 누르라

 

• 투자 공부의 순서

• 1. 경제와 투자 관련 서적 읽기
• 2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료를 만들기
• 3. 실제로 투자 실행하기
• 4. 1~3번까지를 반복하기

• 책을 통해서든 강의를 통해서든 배운 것을 실천하는 것은 전적으로 당신의 몫이라는 것이다.

03. 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

• 빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다.
• 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.

04. 갈등에 대처하는 자세

• 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.

6장 요약

• 자본주의 시스템과 돈, 부동산을 두고 옮고 그름을 따지지 말라. 그저 관찰하고 이해한 후 활용하면 그만이다.
• 조급함을 멀리하고 꾸준함을 가까이하라.
• 멀리 가기 위해서는 함께해야 한다. 그리고 함께 가려면 서로에게 도움이 되는 사람과 함께해야 한다.
• 먼저 주어야 돌려받는다.
• 모든 것을 원하는 대로 할 수도, 가질 수도 없다. 그러니 선택해서 집중하라.
• 오랜 시간을 함께하지 못한다고 해서 꼭 인간관계가 멀어지는 건 아니다. 절대 가족을 잊어선 안 된다.