[독서로그] 책으로 시작하는 부동산 공부_레비앙

 

 

 

1장 왜 부동산 공부를 해야 하는가?

 

 저자는 책 한 권을 쓰기 위해 알고 있는 모든 것을 쏟아붓는다. 그 사람의 지식과 경험을 온전히 배울 수 있는 것이 바로 "책"이다.

 독서 방법 : 정독, 정리하며 읽기

쉬운 정리법

1. 개조식으로 정리한다.  2. 표를 적극 활용한다.  3. 구분과 분류를 잘할 수 있어야 한다.  4. 계산식이 나오면 반드시 계산해 본다.  5. 그래프가 나오면 따라 그려본다.  6. 문답식의 글이라면 정리도 Q&A방식으로 질문과 답을 간결하게 정리한다.  7. 꼭 기억하고 싶은 자료가 있다면 사신을 찍거나 스캔해서 정리노트에 첨부한다.

 

2장 부동산 기초 : 마인드부터 바꿔라

 돈을 밝혀서는 안되겠지만 돈을 제대로 하는 것은 중요하다.(개인적인 생각 : 돈을 밝히는 것은 나쁘지 않다고 생각한다. 다만 정당한 방법을 통한 획득과 정직한 마음이 바탕이 되었을 경우에)

어떠한 환경에서도 흔들리지 않는 기준을 가질 수 있도록 조금 귀찮고 더디더라도 정도를 택해 공부해야 한다.

멘토의 삶을 따라 가다 보면 지금은 상상도 할 수 없는 그런 날이 언젠가는 현실이 될 수 있다. 단, 당신의 목표를 잃지 않고 꾸준히 나아간다면 말이다.

지금부터 이런 사람들과 가까이 지내보면 어떨까?

1. 긍정적인 마인드를 지닌 사람  2. 부지런한 사람  3. 추진력이 강한 사람.  4. 자존감이 높은 사람  5. 상대방을 배려하는 사람

 
24시간을 36시간 처럼

1. 수면 시간을 줄여야 한다.  2. 일의 효율을 높여야 한다.  3. 자신의 신체 리듬을 정확히 알고 하루 시간 계획을 세워야 한다.  4. 쓸데없이 낭비하는 시간이 없어야 한다.

 

아주 작은 것이라도 목표를 달성해 본 사람과 아닌 사람의 차이는 분명하다.

 가계부 쓰기를 추천하는 가장 큰 이유는 '절약'이 아닌 '현금 흐름 파악과 자발적인 지출 통제'에 있다.

가계부 작성 요령

1. 고정지출을 미리 적어 둔다.  2. 현금지출은 ATM이 에서 인출한 현금을 다 썼을 때 한 번만 기록한다.  3. 카드 명세서가 나오는 날 명세서를 보고 가계부를 채워 넣는다.  4. 일 년에 한 번 항목별로 결산한다.

 

- 부동산 공부를 아무리 열심히 해도 막상 종잣돈이 없으면 아무것도 할 수 없어 금방 흥미를 잃게 된다.

독서법 & 정리법

- '반성'과 '변화'라는 두 가지 초점을 두고 책 읽기를 추천한다.  1. 책에서 나에게 자극이 되고, 반성이 되거나 기억해 두고 싶은 문구를 적는다.  2. 어떤 부분에서 자극이 되는지, 어떤 부분이 반성이 되는지, 어떤 면에서 기억하고 싶은지 자세하게 기록한다.  3. 이 문구를 통해 어떤 나로 바꾸고 싶은지 계획을 세운다.

3장 부동산 역사와 입지 : 많이 아는 사람이 기회도 많다.

 전세가와 매매가는 토끼와 거북이의 경주와 같다.

 부동산 시장은 돌고 돈다.

 어떤 지역에 무슨 이유로 투자하려고 하는지 스스로 확신을 갖는 것이 가장 중요하다.

 어떤 분야든 기본원리를 알면 쉬워진다.

가독성을 높이는 정리법

1. 제목을 반드시 쓴다.  2. 중요한 부분을 옮겨 적는다.  3. 중요한 부분을 강조해서 표시한다.  4. 의문이 드는 부분을 옮겨 적고 답을 찾아본다.  5. 중요한 데이터는 경로를 반드시 확인한다.

사실과 의견을 구분해서 읽는 연습을 반드시 해야 한다.

집값을 결정하는 요인들로 입지, 직주, 학군, 환경 등 여러 요소들이 있다.

부동산 투자로 돈을 벌고 싶은 사람이라면 더욱 엉덩이가 가벼워야 한다.

부동산 공부에서 지역을 많이 아는 것은 강력한 무기임은 틀림없다.

1000세대 이상 아파트 & 랜드마크 아파트 찾기

 왜 그 아파트가 대장인지 아는 것은 입지 분석의 기본이다. 지도에서 대장 아파트의 위치를 확인하는 과정은 입지 요소의 유기적인 연관성을 파악하는 매우 중요한 작업이다.

 쉬운 방법만 찾으려고 하지 말고 귀찮고 힘들어도 직접 해 보려는 습관은 여러분을 성장하게 할 것이다.

4장 부동산 정보 : 데이터! 기본만 제대로 활용해도 된다.

 부동산 공부를 하려면 데이터와 가까워지는 습관을 들여야 한다.

 
KB주택 가격동향 보고서 읽기

1. 지역 구분   - 보고서에는 전군, 수도권, 5개 광역시, 기타 지방으로 지역을 구분하여 작성한다. (6개의 광역시에서 인천은 수도권으로 구분하여 자료 제공)  2. 주택 가격 동행  - 매매 가격동향과 전세 가격동향으로 구분된다.  - 매매 가격이나 전세가격의 전체적인 증가 혹은 장소의 흐름을 파악하는데 활용  - 매매가격 주요 상승 및 하락 지역을 참고하면 해당 월에 거래가 활발했던 곳을 파악하는데 유용하다. 3. 시장 동향  - 거래가 잘 되는지 안되는지 파악하기에 유용한 수치   1) 매매시장 동향  - 100 이상이면 매수자가 많고 100 이하이면 매도자가 많다는 것으로 이해, 매수자가 많다는 것은 매매가 활발하고, 상승 쪽으로 생각하는 사람이 많다는 의미로 해석 가능  - 매매시장 동향을 꾸준히 보면 시장의 흐름을 파악할 수 있다.  2) 매매거래동향  - 지수가 100을 초과할수록 거래가 활발, 100에 못 미칠수록 거래가 한산하다는 의미로 이해  3) 매매 가격 전망지수  - 향후 3개월 후 아파트 매매 가격에 대해 중개업자들이 어떻게 전망하는지를 수치로 표현한 것이다.  - 지수가 100 이상이면 상승, 100이면 보합, 100 이하이면 하락을 전망  4) 평균 매매 가격과 중위 가격  - 평균 가격 : 매매 가격의 평균값을 구한 것이다. (전체 주택의 가격을 합해서 전체 주택수로 나눈 값)   - 중위 가격 : 전체 주택의 가격별로 줄을 세운 다음 가장 가운데 있는 가격  5) 5 분위 가격  - 전체 주택 가격을 줄 세운 다음 아래 가격부터 5개의 그룹으로 나눈 뒤 각 그룹의 평균 가격을 구한 수치  6) 매매 가격 대비 전세 가격 비(전세가율)  - 전세가율이 상승하는 경우 - 매매가 대비 전세가율의 변동이 생기는 요인에 대해서 파악해야 한다.  7) PIR  - 가구당 연소득 대비 매매 가격의 비융  (예 > 3 분위 PIR이 10이라고 하면 월급을 한 푼도 쓰지 않고 10년을 모아야 3 분위에 해당하는 집을 살 수 있다는 뜻이다.)

자주 쓰는 데이터 정리하기

1) KB시계열 - 매매 가격 증감률  - 진하기가 짙을수록 상승의 정도가 강한 것, 직관적으로 부동산의 흐름을 파악할 수 있음 2) KB시계열 - 중위 주택 가격  - 부동산 공부를 하면서 데이터를 보는 습관이 필요한 이유  3) 국토교통부 - 보도자료  - 반드시 확인해야 하는 자료 - 입주예정, 미분양, 인허가, 착공, 준공 관련 보도 자료, 미분양 물량의 흐름은 해당 지역의 부동산 시장 사이클을 파악하는데 중요한 데이터이다. <국토교통부 통계 누리 사이트> 4)  KB선도아파트 50 지수  - 매년 12월을 기준으로 선정된 시가총액 상위 50개 단지  시장에서는 매매가 상승의 흐름은 대장 아파트에서부터 시작된다고 파악한다. 선도 아파트들이 먼저 상승 혹은 하락하고 시장 전반으로 분위기가 퍼져 나간다고 보기 때문에 시장의 흐름을 예상하는 자료로 활용된다. 5) 그 외 추천하는 보고서  - KB경영연구소 : 한국 부자 보고서 / 하나금융연구소 : 한국 부자 리포트  - 각종 통계 자료의 수치 자체는 팩트이다.  - 책을 읽을 때에는 저자가 활용한 자료의 출처를 확인하고, 저자가 타깃으로 하는 독자의 유형을 파악한 후에 읽는 것이 좋다.  - 어떤 독자를 타깃으로 했느냐에 따라 책의 내용이 달라진다.

 

독서법 & 정리법

- 예측을 담은 책을 읽을 때는 아래와 같은 방법으로 읽기를 추천한다.  1. 저자가 활용한 자료의 출처를 확인하고 원본을 찾아본다.  2. 자료를 스스로 해석해 보고 저자의 시각과 비교한다.  3. 저자의 타깃 독자를 확인한다.

 
 뉴스를 정리하면서 터득한 노하우

  1. 뉴스를 매일 꾸준히 보는 습관을 들인다. 너무 낳은 시간을 들이지 않고 꾸준히 볼 수 있는 자신만의 방법을 찾아 읽는다.

  2. 신문기사를 읽으면서, '수용적 읽기'가 아닌 '비판적 읽기'를 해야 한다.

  3. 뉴스를 꾸준히 보다 보면 꼭 읽어야 할 기사를 선별하는 눈을 갖게 될 것이다.

  4. 기사를 정리할 때 날짜와 신문사를 꼭 기록해 분다.

5장 부동산 영역 : 부동산 공부에도 여러 영역이 있다.

1 ) 경매

 경매에서 가장 어려운 부분은 '법'을 적용하는 권리분석이다.

 자신의 권리를 가장 잘 지킬 수 있는 방법은 법을 잘 알고 있는 것이다. 경매에 관심이 생겼다면 기초부터 차근차근 단계를 밟아 공부하기를 권한다.

2) 학군

 한국 지역의 전세난은 연중무휴이다.

 (1) 맘 카페를 활용한다.

 (2) 학급당 학생수를 확인한다. - 학급당 인원수가 월등히 많은 과밀학교라면 인근에서 선호하는 학교일 가능성이 높다.

 (3) 1학년 학급수와 6학년 학습수를 비교해 본다.

3) 청약

 청약에는 특별공급이라는 특별한 청약 기회가 있다. (중소기업 재직자)

 어디든 관심을 갖고 보면 기회는 항상 있다. 그 기회는 관심을 갖고 공부하는 사람에게만 보인다.

독서법 & 정리법

가장 효과적으로 읽은 방법은 본인에게 적용되는지 안되는지 확인하면서 읽는 것이다.

청약 홈 : 청약자격 요건을 가장 확실하게 확인할 수 있는 사이트

입주자 모집공고문이 뜨면 공부한다는 마음가짐으로 꼼꼼하게 읽는 습관을 들이기 바란다.

4) 교통망

 - 지하철과 버스의 가장 큰 차이점은 정시성이다.

 - 국가 철도망 구축 계획 참고

  - 뉴스에서 계획 발표가 나오면 원문 출처를 찾아본다.

 - 국회 및 지방의회 회의록을 살펴본다.

 - 기공식 대행용역 공고를 확인하면 리스크를 최소화할 수 있다.

 -어떤 교통망이 계획되고 있으며 실제 진행 가능한 사업인지 사업이 어느 정도 진행되고 있는지를 꼼꼼하게 공부하면 투자의 시기와 결과를 예측하는데 큰 역할을 할 것이다.

 - 남들이 다 은 것에서 좋은 기회를 잡기는 어렵다. 남들이 어려워하는 것일수록 진짜 기회가 숨어 있는 법이다.

5) 재건축 & 재개발

 재건축 : 주변 시설이 양호해서 아파트만 새로 짓는 방식

 재개발 : 낡은 동네를 전부 헐고 길부터 기반 시설까지 새로 구획하는 방식

- 가치를 알아보고 원하는 사람에게 기회는 가기 마련이다.

 - 정비사업을 제대로 이해하는 가장 좋은 방법은 정비사업이 진행되고 있는 구역을 찾아가는 것이다.

6장 경제 : 세후 수익이 진정한 수익이다.

1)  절세

 - 2020년부터는 그동안 유예했던 임대소득세를 부과한다.

- 자가 외에 임대를 주고 있는 집이 있다면 거의 모두 세금 부과 대상이 된다. 수많은 예외 규정 중에서 나에게 해당될 만한 조건을 찾아내 적극적으로 조언을 구하는 것이 현명한 방법이다.

독서법 & 정리법

세금정책은 수시로 바뀌기 때문에 세금 관련 책만큼은 신간을 사서 읽기를 추천한다. 세금공부는 특별한 방법이 없다. 무조건 직접 계산해 봐야 한다.

부동산을 살 때 반드시 알아야 할 비용

자금조달 계획  1. 취득세 (무주택자나 1 주택자, 일시적 1가구 2 주택자에 한정)  2. 부동산 중개 수수료  3. 채권 매입, 등기, 장기수선 충당금 등 기타 비용

- 부동산을 매수하면 등기를 해야 한다. 등기를 하기 위해서는 국민주택채권을 매수하면 등기를 해야 한다. 채권 매입은 부동산을 매수하는 사람 누구에게나 주어지는 의무이다. 공시 가격을 기준으로 매수해야 할 채권 금액이 결정되며 매매가가 높은 아파트일수록 채권 매입 금액도 높을 수밖에 없다.

2) 금리

 - 금리는 집갚에 큰 영향을 주는 경제 요소이다.

 세상에는 배워야 할 것, 관심을 가져야 할 것이 참 많다. 배우는 과정에서 즐거움을 찾는 사라이 더 크게 성장할 수 있다.