[책 리뷰] 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업(실전편)_정태익_리더스북

장르 : 재테크/ 출판사 : 리더스북/ 저자 : 정태익/ 출판일 : 2022년 04월 15일 / 페이지 : 299 

운명을 바꾸는 부동산 투자 수업

책을 읽게 된 동기

부동산 투자에 관심이 꾸준히 있었기 때문에 다른 책과의 차이점 및 다시 한번 부동산 투자 시에 내가 챙겨야 할 것이 무엇인지에 대해서 다시 한번 생각하기 위해서 읽어보게 되었습니다.

책의 주제

기초편에서 부동산 투자에 필요한 기초적인 지식을 쌓았다면 실천편에서는 실제로 투자를 하는 방법인 실전 투자 방법에 대해서 알려주고 있습니다.

책의 내용

투자 수업을 시작하기 전에

"부자가 되는 방법은 무엇일까요?"

부자처럼 생각하고 부자처럼 행동하면 됩니다.

 

7부 성공하는 인생을 위한 투자 플랜

 

21p 다주택자를 대상으로 하는 규제이는 대출, 거래, 가격, 세금 관련이 있습니다.

 

23p 집값이 보합이거나 하락할  때는 오히려 정부에서 규제를 풀어주거나 다주택자에게 혜택을 주기도 합니다.

 

25p 투자자는 레버리지를 최재한 활용해야 부자가 됩니다.

 

26p 레버리지를 최대한으로 활용하여 똘똘한 한 채를 매수하고, 1 주택자 또한 '갈아탈'수 있는 가장 좋은 집을 알아보는 것이 좋습니다.

 

29p 돈이 부족하면 '내가 살 수 있는' 물건에 투자하면 됩니다.

 

30p 저렴하다고 해서 무조건 좋은 투자처인 것은 아닙니다. 내가 산 매물이 정말 좋은 매물인지가 중요합니다.

 

37p 투자원칙 1: 글자에 기대지 말고 현장을 가라 - 글 속에 갇혀 잊지 말고, 세상 바깥으로 나와 현장에서 경험을 쌓아야 합니다.

 

39p 투자 원칙 2: 남들이 싫어하는 것을 대신하라 - 매수를 꺼린다는 말은 가격이 상대적으로 싸다는 말과 같죠

 

41p 결국 입지가 좋다면 오래된 것은 항상 새것이 될 가능성이 있다는 사실을 꼭 기억해야 합니다.

 

8부 반드시 알아야 하는 입지 분석의 기술

 

63p 입지에서 결코 빼놓을 수 없는 요소가 바로 교통입니다.

 

66p 호재는 중요한 참고 지표이지, 첫 번째 결정 기준이 될 수는 없습니다.

 

72p 마치 퍼즐 고작을 맞추듯이 다양한 방법을 통해 호재를 찾아보고, 그 호재가 확실한 정보인지 확인합니다. 그리고 다른 호재는 없는지 다양한 방식으로 찾아보길 바랍니다.

 

74p 집값이 비싼 곳의 학군이 좋아지는 것입니다.

1) 직장이 많은 지역 인근에 아파트가 대규모로 들어선다.

2) 그 지역에서 일하는 고소득자들이 해당 아파트에 대거 입주한다.

3) 이들의 자녀들을 수요로 삼아 인근의 비교적 저렴한 지역에 학원이 생기기 시작한다.

4) 학원이 하나둘 늘어나면서 입소문을 타기 시작하면 주위의 학원들도 몰려든다.

5) 학원가가 형성된다.

 

81p 입지를 파악할 때 지역보다는 '권역;중심으로 살펴보아야 한다는 점입니다.

 

83p

구분	요건	세부사항
필수항목	교통이 좋아서 출퇴근이 수월한가?	지하철, 버스, 도로
	자녀를 키우기에 좋은 환경인가?	학군, 초품아, 학원가
	범죄, 사고 걱정 없는 안전한 구조의 집인가?	아파트, 단지 규모
부가항목	쇼핑 등의 활동을 하기에 편리한가?	상권형성, 마트, 대형 쇼핑몰
	여가 시간을 효율적으로 누릴 수 있는가?	문화시설, 공원, 강, 호수, 단지, 단지내 커뮤니티
	다른 사람들이 부러워하는 곳인가?	우월감
	기타 호재가 있는가?	지하철역이나 백화점 신설등

 

84p

교통 : 지방은 지하철보다 도로망이 더 중요하다.

공급 물량 : 지방에서는 '대장 지역'이 바뀌기도 한다.

 

86p 사람들이 선호하게 될 지역은 '지금보다 앞으로 살기 좋아질 지역'을 말합니다.

지방투자는 타이밍이 중요하고, 공급 물량에 예민하게 반응해야 합니다.

언제든 매각할 준비를 해야 합니다.

 

9부 첫 집 마련을 위한 매수의 기술

 

96p 알고 보면 간단한 주택 매수 7단계

1) 최소한 5명 이상의 중개사에게 연락해 보는 것이 좋습니다.

2) 임장을 할 때는 하루를 온전히 비우고 오전 10시, 오후 1시와 4시 정도로 적절한 간격을 두고 서로 다른 중개사를 만나는 것이 좋습니다.

3) 현장 조사(임장)

4) 매수 물건 확정

5) 중개수수료 협상 및 가계약금 송금

집주인에게 가계약금을 입금하기 전에 수수료를 확정 지어야 합니다.

가계약금을 보내기 전에 기본적인 사항(매매일자, 계약금 입금일, 수리 범위, 기본적인 특약 사항)을 중개사를 통해 매도자와 합의한 뒤 가계약금을 보내야 합니다.

6) 계약서 작성 및 계약금 송금

7) 중도금, 잔금 납부

중도금을 치르는 것은 소유권 이전에 대한 확실한 약속과 같다고 생각하면 됩니다.

무조건 소유권을 이전해야 합니다.

계약은 협상의 연속입니다.

 

103p

1) 사람 : 인터넷 검색으로는 그곳의 '사람'을 만날 수 없습니다.

2) 경사 : 인터넷 지도 로드뷰만으로는 경사 여부를 알기 힘듭니다.

3) 주변 환경 : 내가 해당 지역의 거주자라고 상상하면서 주변을 둘러보는 것입니다.

 

105p 

1) 사전에 자료 조사를 충분히 한다.

2) 가족이 함께 임장을 단다.

3) 대중교통을 이용한다.

 

108p 집을 살 때는 지금의 인테리어를 가지고 판단하면 절대 안 됩니다.

1) 조망 : 임장을 가서는 창밖으로 보이는 풍경을 꼭 확인합니다. 발코니와 각 방의 창문까지 꼼꼼히 확인하세요.

2) 소음 : 꼭 해당 주택 주위에 소음이 발생하는지 확인해야 합니다.

3) 냄새

4) 빛 : 채광이 좋은 집을 선호합니다. 조망이 유달이 뛰어나지 않는 한 일반적으로는 남향집이 동향이나 서향집에 비해서 조금 더 가격을 높게 받을 수 있습니다.

5) 물 : 집에 하자가 생기는 원인은 대부분 물 때문입니다.

6) 구조 : '구조가 좋다'는 표현은 가구를 넣을 공간이 잘 나오는 비율로 공간이 구성되었다는 의미입니다.

 

111p 임장 실수를 막아주는 5가지 마음가짐

1) 적어도 세번은 방문하라 : 해당 지역에 최소한 세 번은 방문해 볼 것을 권합니다.

2) 집을 보는데 오전 10시부터 오후 2시 사이가 유리한 이유는 이 시간대에 세입자와 중개사 모두 상대적으로 한가할 가능성이 크기 때문이죠

3) 최소한 5명 이상의 공인중개사를 만나라

4) 시간을 들여 내부를 충분히 살핀다.: 미안함에서 나오는 자연스러운 행동이지만 굳이 그럴 필요는 없습니다.

5) 사진과 메모를 남겨라

 

116p

1) 여러 중개사를 만나라 : 여러 중개사와 대화하는 과정에서 좀 더 다양한 정보를 들을 수도 있습니다.

2) 내가 원하는 물건을 최대한 명확하게 밝혀라.

- 원하는 주택과 나의 투자금

- 실거주 / 투자 여부

- 원하는 지역과 주택 종류

- 면적과 연식, 용적률

- 방 개수와 층수 및 방향

3) 방문 전날 미리 통화하라

- 중개사무소에 방문하기 전말에 전화 통화를 해보는 것이 좋습니다.

 

120p 부동산 거래를 할 때 투자의 책임은 모두 자기 자신에게 있습니다.

 

124p 내가 잘 알지 못하면 누군가에게 이용당할 수 있다는 사실을 기억해야 합니다.

 

126p 

1) 소유자의 신분을 정확히 확인하라

2) 법적 분쟁이 있는 물건을 피하라

3) 위반 건축물이라는 폭탄을 피하라.

 

135p 일시적 2주택자가 반드시 알아야 할 3가지

일시적 2주택자가 되기 전에 알아두면 좋은 몇 가지 사항이 있으니 참고하면 좋겠습니다.

1) 욕심부리다가 시기를 놓친다.

조정지역의 경우, 취득세 중과를 피하려면 새로운 주택을 매수한 뒤에 종전 주택을 1년 이내에 매도해야 합니다.

2) 전세 낀 매물을 매수할 때 '2+2' 쿠폰을 유의하라.

3) 재산세와 종부세를 줄이려면 6월 1일을 기억하라.

6월 1일 이전에 원래 가진 집을 매각하거나, 그 이후에 새로운 집을 매수하는 것이 유리합니다.

 

10부 실전 투자자를 위한 아파트 투자의 기술

 

153p

기존 임차인이 있는 경우 : 전세 계약의 모든 것을 승계한다.

집주인이 살고 있거나 공실인 경우 : 세입자를 새로 구해 잔금을 치른다.

내가 그 집의 새로운 세입자를 구해 세입자의 전세금으로 잔금을 치러야만 내 소유가 됩니다.

세입자가 '주택의 현재 소유권자'와 전세 계약하기를 원할 수도 있습니다.

중개사를 통해 매도인을 세입자가 전세 계약을 체결하도록 진행하면 됩니다.

 

154p 계약을 지켜내는 3가지 방법

1) 잔금일을 넉넉하게 협의하라

매매계약을 체결할  때부터 매도인과 협의하여 잔금일을 여유 있게 정하는 편이 좋습니다. (3개월)

2) 중도금을 내라

계약일과 잔금 사이에 일부 치르는 돈으로 중도금 지급은 쌍방이 계약을 중도 파기할 수 없다는 의미 이기도 합니다.

3) 전세 시세를 너무 희망적으로 보지 마라

내가 받고 싶은 전세금이 희망 전세가로 지나치게 높지 않은지 살펴봐야 합니다.

전세금을 10% 이상 낮게 계약할 가능성을 염두에 두고 추가금을 융통할 각오도 해야 합니다.

 

157p 부동산 투자를 할 때는 당장의 성과도 중요하지만, 항상 '리스크;를 관리해야 한다는 사실을 잊지 말아야 합니다.

 

159p 지방 투자에 성공하려면 수요와 관련하여 두 가지를 염두에 둬야 합니다. 첫째, 아파트에 집중해야 합니다. 둘 때, 투자의 안정성 측면에서 보면 지방 투자 중에서도 광역시 투자가 조금 더 안전한 편입니다.

 

160p 광역시에 투자할 때 기억해야 할 점이 하나 더 있습니다. 선호도가 높은 지역(동)에 투자해야 더욱 안전합니다.

165p 공급량 초과 시기가 투자에 부정적인 구간이라는 점은 분명하니, 투자를 할 때 좀 더 주의할 필요가 있습니다.

투자할 때는 수요가 큰 상품을 고르는 것이 좋은데 해당 광역시에서 상위 20% 가격의 아파트를 찾아서 매수하는 편이 안전합니다.

166p 어떤 지역이든 그 지역의 '상위권'에 투자해야 안전하다는 것이 지방 투자의 기본입니다.

 

168p 지방 소도시 투자법

1) 해당 지역의 '대장 아파트'를 사라

'그 지역에서 가장 좋은 신축 아파트' 매수를 추천합니다.

2) 권역 전체의 수요량과 공급량을 체크하라.

지방소도시에 투자할 때는 반드시 해당 지역과 영향을 주고받는 '권역'을 정리해야 합니다. 도시별로 3년간 수요량과 공급량을 확인한 뒤에 투자를 결정해야 하죠.

3) 리스크 높은 투자, 타이밍이 관건이다.

지방 소도시 투자의 첫 번째는 타이밍입니다.

 

173p 투자 후 제때 세입자 맞추려면 이것만은 지켜라.

1) 임차인을 구하는 것이 오로지 중개사의 일이라고 생각해선 안됩니다. 임차인을 빨리 구하는 것도 투자자의 능력입니다.

2) 중개사에게 자주 연락하여 상황을 확인하세요. 시간이 지나도 세입자가 나타나지 않는다면 그 때는 다른 방법을 찾아야 합니다.

3) 최대한 많은 중개사무소에 매물을 적극적으로 내놓아야 한다는 사실을 기억하세요.

4) 내가 투자한 집이 다른 집에 비해서 선호하는 층이나 동인지, 인테리어가 나은지 고민해 보고 그렇지 않다면 가격을 낮추는 결단이 필요합니다.

5) 나라는 주자자를 중개사가 기억하게 만드는 것이 좋습니다.

임차인을 구할 때는 소유자 본인의 노력이 가장 중요합니다. 그리고 객관적으로 나의 물건을 판단하고 결단을 내려야 하죠. 노력 없이 부동산 투자로 돈을 벌 수는 없습니다.

 

180p 실거주용이 아닌 임대 목적의 집이라면 수리비는 최소한으로 쓰는 것이 유리합니다.

1) 인테리어의 80%는 도배와 장판이다.

2) 조명만 바꿔도 다른 집이 된다.

3) 큰 공사를 최대한 줄여라. 최소한의 비용으로 수리할 수 있는 요소를 찾아보는 것이 먼저입니다.

4) 가장 저렴한 견적을 받아서 비교해 본 뒤에 더 필요한 공정이 있다면 나중에 추가하는 방식으로 진행하는 편이 낫습니다.

 

190p 가장 좋은 투자는 무엇일까요? '팔지 않아도 될 집' 그러니까 오래 보유해도 좋은 집을 매수하는 것이 상책입니다.

 

191p 투자를 잘하는 사람은 고점과 저점을 잘 맞히는 사람이 아니라, 전제적인 방향성과 변곡점을 빠르게 알아채는 사람입니다.

 

195p "부자가 되고 싶다면 돈을 벌려고 하지 말고 투자를 잘하는 사람이 되려고 해야 한다."

 

203p 투자하고 싶은 지역이 있다면 먼저 그 지역의 행정구역과 생활권역을 확인한 다음 그 권역의 인구 세대수 증감, 수요와 공급의 변화 그리고 권역의 중심 지역이나 인근에 교통 개발 호재가 있는지 등을 따져보세요.

 

11부 실전 투자자를 위한 아파트 투자 엿보기

 

213p 빌라 투자를 할 때는 반드시 알아야 할 것들

1) 신축 빌라를 분양받는 것은 매우 신중해야 합니다.

2) 일반 매수하고 나중에 팔면 되겠지 하고 안심해서는 안됩니다.

3) 당장 실거주할 집이 필요해도 빌라 투자는 심사수고해서 결정해야 합니다.

 

215p 성공하는 빌라 투자의 3가지 조건

1) 아파트와 인프라를 공유하는 빌라를 매수한다. 최대한 인프라를 잘 갖춘 지역의 빌라를 매수하는 편이 좋습니다.

2) 재개발 가능성이 있는 지역의 빌라를 매수한다. 재개발 투자는 시간 레버리지를 활용하는 투자입니다. 우선 낡은 빌라들이 밀집해 있는 지역부터 찾아보고, 인근에 새 아파트가 많은 곳을 추려봅니다.

3) 시세보다 싸게 사야 한다. 시세를 정확히 알아내는 능력이 핵심입니다.

 

224p 수익설을 계산하는데 중요한 5가지 포인트는 다음과 같습니다.

1) 사업 기간 예측이 중요합니다.

2) 용적률과 대지 지분을 잘 파악해야 합니다.

현재 건물의 용적률이 낮은 즉 대지지분이 많은 건물이 투자 가치가 좀 더 높다는 점을 기억해 두면 됩니다.

3) 비례울을 확인해야 합니다. 비례율이 높은 곳일수록 내가 분담금이 적어진다고 이해하면 됩니다.

4) 재건축은 재개발에는 없는 초과이익환수제가 있습니다. 재건축 초과이익환수제가 얼마나 영향을 줄 것인지 사전에 꼭 체크해봐야 합니다.

5) 어느 단계에서 투자를 시작하는지에 따라 투자금이 달라집니다.

 

12부 실전 투자자를 위한 경매 투자 엿보기

 

261p 경매 투자의 핵심은 '시세보다 싸게 살 수 있다'는 점에 있습니다.

 

273p 한눈에 보는 경매의 흐름

1) 물건 검색 : 내가 가진 돈에 맞춰 검색, 꾸준한 검색 필요

2) 권리 분석 : 낙찰자가 물어줘야 할 돈이 있는지 확인, 이해 안 되는 물건은 입찰하지 않는다.

3) 시세 조사 및 현장 조사 : 정확한 시세 조사가 관건, 추가 비용의 정확한 계산

4) 입찰 및 낙찰 : 준비물 확인, 적정 입찰가 결정, 떨어지면 1단계부터 반복

5) 잔금 납부(경락대출) : 경매는 전세 끼고 매수가 물가능, 입찰일로 부터 30~45일 내 완납

6) 단계 명도 : 통상적으로 소정의 이사 비용 발생, 인도명령 이용하여 강제집행 가능

7) 수리 : 임차인을 위한 최소한의 수리

8) 임차 : 매도 혹은 임차인 구하기, 최대한 빨리 구하는 것이 이득

 

274p 경매 절차 중 하나가 바로 권리분석입니다.

권리분석이 복잡하고 어려운 물건은 애초에 시도하지 않는다는 원칙입니다.

1) 말소기준권리 : 부동산을 낙찰받는 경우 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말합니다.

2) 임차인의 대항력 : 임자인의 대항력이란 임차인이 말소기준권리보다 빠른 날자에 전입신고를 했다면 이 물건이 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있게 해주는 권리입니다.

 

 

인상 깊은 구절

120p 부동산 거래를 할 때 투자의 책임은 모두 자기 자신에게 있습니다.

책을 읽고난 후의 생각이나 느낌

이 책에 있는 내용은 솔직히 책을 읽기에도 다른 책에서 많이 읽었던 내용입니다. 그만큼 중요한 내용이기 때문에 이 책의 작가분도 언급을 한 것이라는 생각이 들었으며, 모든 것은 행동을 해야 결과를 얻을 수 있다는 것을 다시 한번 알게 되었습니다.  모든 투자의 책임은 모두 자기 자신에게 있기 때문입니다.