[책 리뷰] 다시 시작하는 투자_아시아_엄재웅(서경파파)
장르 : 부동산/ 출판사 : 아시아/ 저자 : 엄재웅/ 출판일 : 2024년 05월 23일 / 페이지 : 204
책을 읽게 된 동기
기존에 알고 있는 부동산 투자 지식을 다시 한번 상기시킨다는 생각과 기존에 도시 계획에 대한 중요성은 알고 있지만 무엇을 봐야 할지 모르는 상태이었기에 그 부분을 다시 공부한다는 생각으로 읽게 되었습니다.
책의 주제
부동산 투자를 하는데 있어서 재개발, 재건축에 대한 부분, 입지의 발전을 확인하는 데 있어서 각 시도의 도시계획을 보는 방법에 대해서 설명하고 있습니다.
책의 내용
1부 하락장은 기회다 : 오르는 부동산을 고르는 3원칙
20p '되는 곳'을 찾으려면 도시기본계획을 잘 파악해야 합니다.
23p 하락장에서도 시세가 오르는 이유는 거점에 나타나는 우가 지 혜태 때문이다.
25p 되는 곳과 안되는 곳은 정부 정책에서 판가름 난다.
28p '되는 곳'을 한눈에 파악하는 법을 가르칠 때, 해당 지역에 공사가 많이 진행되고 있는지를 먼저 봐야 한다고 강조합니다.
공사가 많이 진행되고 있다는 것은 기업들이 개발 사업을 펼칠 만한 정부 정책이 나왔다는 뜻이고, 그만큼 적극적으로 토지를 매입해 땅 값이 올라갔다는 뜻이기 때문입니다.
36p 거점에 부여되는 인허가와 인센티브는 과연 어떻게 작용해서 수익으로 연결되는 것일까요?
1) 용적률 인센티브
2) 건축법산 규제 완화
3) 대출 인센티브
4) 미분양 매물은 정부가 책임진다.
40p 거점을 파악하기 위해서는 도시계획을 잘 해석해야 합니다.
50p 어느 사업자의 종상향이 쉬운지, 어려운지 파악할 수 있다면 효율적인 투자가 충분히 가능합니다.
51p 땅값은 상업지역이 제일 비싸고, 그다음이 준주거지역, 그다음이 일반 거주지역 순으로 서열화되어 있습니다.
상업지역 > 준주거지역 > 일반주거지역
51p "가장 저평가된 부동산은 무엇일까요?"라고 물으면 저는 "상업지역에 있는 낙후된 주택입니다."
2부 그래서, 얼마나 사야 하나요? : 스스로 계산하는 적정가
60p 부동산 황금가격은 반드시 수익을 낼 수 있는 가격이자, 매수자가 감당할 수 있는 수준의 저가입니다.
65p 매매가와 갭가격에 의해 왜곡된 가격을 기준으로 적정가를 파악해선 안 됩니다. 평당가를 기준으로 적정가를 파악해야 합니다. 대지지분 기준 평당가가 아니라 실평수 기준 평당가로 파악해야 합니다.
66p 내가 보유한 아파트의 시세, 재개발 및 재건축 매물의 시세가 어떻게 될지 알려면 상업지역 시세부터 알아야 합니다.
68p
1. 하나의 거점이 있다면, (개발에 의해서) 땅값은 거점의 중심부부터 오르기 시작한다.
2. 거점의 중심부는 일반적으로 상업지역이다.
3. 그래서 땅값은 상업지역부터 오른다고 해도 맞는 표현이 된다.
4. 상업지역의 땅값이 오르면 배후 거주지(아파트, 빌라, 단독주택 등)에 영향을 미친다.
5. 땅값이 하락할 때는 배후주거지부터 하락하고, 상업지역이고 그중에서도 대장 매물은 건물이다.
6. 그래서 부동산 중에서 가장 안전한 자산은 상업지역이고, 그중에서도 대장 매물은 건물이다.
7. 이 때문에 진짜 부자들은 건물에 투자한다.
8. 결국 내가 매수한 신축 아파트, 재건축 미 재개발 매물의 시세를 결정하는 것은 거점 중심부인 상업지역이다.
73p 쓸모없는 땅인 준공업지역을 살리려면 정부의 노력과 막대한 개발 사업이 선행되었기 때문에 상권이 성장할 수 있었던 것입니다.
큰손들은 항상 '개발 이익'을 고려하고 적극적으로 행동합니다.
78p 최고가 매입 사례를 통해 현재가치 대비 미래가치를 판단할 수는 있습니다.
투자가치를 결정하는 거시적인 요소로는 역세권과의 거리, 양질의 학군, 구매력이 높은 2030 세대 위주의 상권, 대기업 정도가 있고, 미시적인 요소로는 대단지, 로열층, 로열동, 동 간 간격, 주차공간, 차단기 유무가 있다 (부정적인 의미)
94p 단계별 인허가를 받을 수 있는 부동산은 원칙적으로 '거점에 속한 재개발, 재건축 부동산'입니다.
단계별 인허가를 받을 수 있는 부동산에는 거점이 아니지만, 거점 인근에 있어서 연계개발이 가능한 재개발, 재건축 부동산까지 포함됩니다.
3부 유망 지역 가격 분석 : 실전 투자 분석
137p 노후계획도시정비특례법의 주인공은 경기도의 1기 신도시들입니다.(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본)
177p 도시기본계획에 언급된 재개발 관련 실마리들과 최근 고시문들을 추적하면서 매수할 범위를 좁히는 작업을 꾸준히 한다면 나도 모르는 사이에 남들이 쉽게 얻을 수 없는 실력이 생기게 됩니다.
책을 읽고난 후의 생각이나 느낌
그동안 부동산 투자 공부를 하면서 '도시계획'이 중요한 것은 알지만 주의 깊게 보지 않았는데 이번 기회로 기존에 알던 지식에 도시기본계획까지 인식하게 된다면 투자를 하는 데 있어서의 시야가 많이 넓어질 수 있을 것 같다는 생각이 들었으며, 관심 있는 지역을 분석할 때 반드시 도시계획도 파악을 해야 하겠다는 생각도 갖게 되었습니다.